25 Abr

“Pelotazo de Lar en Cheste” y el Libro Rojo (España)

Lo del “pelotazo” no es nuestro. Es el titular que utilizaba el Diario Expansión en su noticia del 20 de febrero de 2018, al referirse a la valoración del terreno de 196.726 m2, 112.813 m2 de GLA para uso logístico, adquirido por Lar España junto al circuito de velocidad de Cheste, en Valencia. Lo han bautizado como NewLogis Cheste. Lidl también ha comprado otros 122.000 m2, lo que junto con Lar completa un tercio aproximado del total del suelo con ese destino junto al circuito.

 

Se refiere el diario económico al hecho de que el terreno fue adquirido, según la memoria anual de Lar, el 12 de mayo de 2017 -aunque la negociación viene de bastante antes por lo que leemos- por EUR 2,2 millones y su valoración (por JLL y C&W) al  31 de diciembre del mismo año era de EUR 5,2 millones.

 

Ahora volvemos a leer sobre esto, en el contexto de la noticia sobre la intención de Lar de vender su cartera logística, valorada en EUR 90 millones. Todo (es decir las naves de Alovera y la de Almussafes), excluyendo el suelo de Cheste, que según la empresa, éste lo desarrollarían y los inmuebles se arrendarían antes de su venta.

 

Por supuesto que tenemos el máximo respeto al “Red Book” de RICS y asumimos que los valoradores de este terreno han seguido sus normas. Pero al mismo tiempo no podemos evitar el pensar en cuál pueda ser la razón para que si un inmueble vale hoy 5, un “willing seller”, por utilizar la terminología de RICS, lo quisiera vender ocho meses antes, por 2. ¿Es que la gente de Grupo Bertolín -el vendedor de mayo-, que son de Valencia de toda la vida, no saben lo que hacen o estaban tontos, con perdón? No lo creemos. Lo más que aceptaríamos es que Bertolín -o su familia propietaria- son una empresa sobre todo constructora, sin una especial vocación patrimonial y que su interés al vender fue viabilizar un proyecto largamente atascado. Pero aún así no entendemos tanta diferencia.

 

Para intentar salir de dudas y para enterarnos un poco de cómo anda el mercado logístico valenciano, hemos hecho nuestra “valoración de servilleta”, sin Red Book. GLA de 112.813 m2, alquilados a ¿EUR 3/m2/mes?, son EUR 4.061.268/año. Que descontados a una rentabilidad del, ¿6,5%?, son EUR 62,5 millones. Explica Lar que su coste total para el terreno se elevará hasta EUR 16,5 millones con las obras de urbanización y que estima el coste de construcción en EUR 40,3 millones. O sea coste total EUR 56,8 millones. La diferencia (62,5 – 56,8), EUR 5,7 millones está lo suficientemente próxima a los EUR 5,2 millones que dicen los valoradores. Tiene sentido, pues.

 

¿Bien comprado? Diríamos que sí. La renta de EUR 3/m2/mes parece incluso conservadora teniendo en cuenta las rentas de la zona de Ribarroja (aunque Cheste está 10 kilómetros más lejos del centro) y la tasa de disponibilidad en el mercado logístico valenciano, que a fin de 2017 CBRE estimaba en el 4,3% después de un año con más de 220.000 m2 contratados, lleva a pensar que no será difícil encontrar inquilinos.

 

Pero en un suelo por el que la propietaria había desembolsado únicamente EUR 300.000 a la fecha de su último informe, ya en 2018, en el que casi todo tiene que suceder, desde que esté resuelto cualquier fleco urbanístico del conjunto -aunque el ayuntamiento es promotor de la idea-, a la ejecución de las obras de urbanización del conjunto, construcción de las naves y su alquiler y venta a un “willing buyer”, en un proyecto de nueva creación, quedan algunas etapas que quemar. Que es por lo que cuando las valoraciones de inmuebles van directamente a la cuenta de resultados, nos gustaría ver algo más de cautela en las cifras. Tal vez sea que venimos de la cultura bancaria del “worst case scenario”. Cómo y en cuánto venda Lar el resto de su cartera logística nos dará alguna pista más.

 

En cualquier caso, la apuesta logística en Cheste parece el futuro de la zona. Más creíble sin duda que el “Parque Ferrari” que tantas vueltas dio por los despachos políticos y redacciones en otra época. La sensatez se ha impuesto.


 


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