27 Sep

Lagos del Torca (Bogotá): ¿saldrá adelante esta vez?

Uno de los planes más ambiciosos que tiene el gobierno de Enrique Peñalosa para Bogotá es el desarrollo, en la práctica, de una nueva ciudad, el llamado Plan de Ordenamiento Zonal del Norte –POZ Norte- Lagos del Torca. Son hasta 125.000 viviendas para cuyo emplazamiento sobre un área de 1.803 Ha. dio luz la Alcaldía de Bogotá el pasado marzo.

 

lagos de torca 1

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Ya en la primera administración de Peñalosa el POT contempló este desarrollo, que nunca llegó a materializarse, dicen que sobre todo por falta de financiación. Ahora parece que la cosa va en serio y el tema de la financiación creemos que está bien encaminado a través de los que se llama un “Plan de Reparto Equitativo de las Cargas y los Beneficios derivados del Desarrollo Urbano entre los Afectados” (Decreto Distrital 088 de 2017). Lo que en España llamaríamos una Junta de Compensación, que se constituye para el desarrollo de un Programa de Actuación Urbanística, si lo entendemos bien.

 

Los propietarios actuales aportarán sus terreno y dinero, para recibir a cambio derechos edificatorios en forma de Unidades Representativas de Aporte -URAS-. Los propietarios de terrenos son, en otras palabras, los que financian la transformación de suelo actual y el aporte de las infraestructuras, a cambio de recibir suelo edificable sobre el que construir. Y para lanzar el desarrollo y constituir el fideicomiso hace falta que estén representados como mínimo propietarios que supongan el 25% de la superficie total.

 

Ese fideicomiso administrará de forma autónoma tierras y dineros y se ocupará de la ejecución de las obras de infraestructura, que una vez finalizadas serán cedidas al Distrito como bienes de uso público.

 

Todo esto hace pensar que es probable que haya avance. Colpatria Constructora, Amarilo, Prodesa, Constructora Hayuelos, Promotora Andalucía y Grupo Neos ya han manifestado su interés. Y lo normal será que encuentren pequeños propietarios dispuestos a vender su terreno, antes que tener que aportar fondos. Aunque va a haber que encontrar los fondos para financiar infraestructuras por COP 4 billones (USD 1.383 millones) para todo el proyecto, que no es poco dinero.

 

Si hacemos bien los números, contra la aportación de esos COP 4 billones, los propietarios recibirán edificabilidad para construir 125.000 viviendas de las que 62.000 protegidas (VIP y VIS), más o menos. O sea que la “repercusión” promedio (precio del suelo sobre el precio de venta de la vivienda) de esa edificabilidad ganada es de COP 32 millones (USD 10.945) por vivienda. Teniendo en cuenta que el precio de las viviendas VIS va hasta COP 99 millones (135 salarios mínimos), esa repercusión (32,3%) llega, justa. Pero para las viviendas VIP, precio hasta COP 51,6 millones, el suelo será caro (repercusión 62%, inaceptable). Pero si la media de precio de todas las viviendas -protegidas o no- fuese, digamos el 80% del límite para conseguir el subsidio a la tasa hipotecaria, o sea COP 197,6 millones (USD 67.600), la repercusión media sería del 16,2%, que es negocio para los promotores y suficiente estímulo para que empujen el proyecto. De ahí su interés y el apoyo de Camacol. El marco financiero parece tener sentido.

 

Otra cosa son las cuestiones políticas, siempre a considerar y, sobre todo, que se resuelva bien el frente medioambiental. La ubicación de la zona, sobre la Carrera 45, a 15 Km al NO. del Aeropuerto del Dorado, la hace idónea para un desarrollo de este tipo y talla. Pero el equilibrio de la vecina Reserva Thomas van der Hammen debería ser preservado de forma clara, no sólo para el futuro inmediato sino para futuras generaciones. Debería ser posible conseguir ambas cosas.

 

Veremos. Habrá tiempo para volver sobre este proyecto.


 


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