15 Feb

La vivienda sube más que el costo de la construcción: ¿por qué? (Colombia)

Hemos estado mirando las estadísticas del DANE -el Departamento Administrativo Nacional de Colombia-, y nos parece que algo no funciona bien. De hecho lleva años funcionando mal.

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Según ICCV -Índice de Costos de la Construcción de Vivienda-, en 2016 la variación  anual de dichos costos ha sido del +3,16% (+5,25% en 2015). Que está muy bien, porque el IPC general de ese mismo mes fue del +5,75%. O sea que la construcción de vivienda funciona +2,59% por debajo del índice general. Y ello gracias a un incremento muy bajo en la maquinaria y equipo del +1,91% (contra la que cabría pensar ¿ya que parte de esa maquinaria pueda ser importada?), y a los materiales, +2,73%. Incluso el coste de la mano de obra creció por debajo del IPC.

 

colombia coste construcción 1

 

Sin embargo, el IPVN -Índice de Precios de Vivienda Nueva-, al III trimestre, que es lo último publicado por el DANE, llevaba un crecimiento ya del +8,48% interanual (+7,27% en 2015). O sea, que a salvo del ajuste de ese último trimestre, puede afirmarse con seguridad que en 2016 los costos de la construcción crecieron menos que en 2015 y sin embargo los precios de la vivienda nueva crecieron más en 2016 que en 2015. ¿Menos costos y viviendas más caras?

 

Y no por poco: +3,16% los costos, +8,48 el precio.

 

Pero es más sintomático que algo funciona mal cuando se comparan las estadísticas anuales de costos y precios en un período más largo. En los costos, los incrementos anuales pueden considerarse modestos. La media simple entre 2011 y 2016 es del 3,18%:

 

colombia coste construcción 2

 

Y en cambio los incrementos del precio de la vivienda rondan siempre el 10% anual o entran incluso en doble dígito, como en Bogotá y Medellín entre 2012 y 2015. La media entre 2011 y 2016 es del 9,42%.

 

colombia coste construcción 3

 

Porque si los costos de construcción suben poco y el precio de la vivienda subre mucho, es porque hay un costo no controlado: el suelo. O los márgenes de las promotoras. Ahí está ese 6,24% de diferencia. Nosotros creemos que el suelo es el gran culpable, que es con lo que alguna gente se hace rica…, encareciendo el suelo escaso (“capitalismo negro” le llaman algunos).

 

En una noticias de la revista Dinero de 5 de enero de 2017, la calificadora Fitch aludía a esta misma cuestión: “la oferta de la vivienda residencial en las ciudades principales de Colombia no se mantuvo a la par de la demanda, creando una divergencia entre los precios de la vivienda y ciertos fundamentos económicos”. Estos son los cuadros de precios trimestrales del DANE y base 100 del año 2000 de Fitch, ajustado a inflación y a salarios (base también DANE):

 

colombia coste construcción 4

 

Lo que el cuadro de Fitch dice es que a los colombianos les supone un 40% más de esfuerzo salarial comprar una vivienda en 2017 de lo que les suponía en el año 2000. Al revés de lo que debería ser.

 

Nótese que en los 27 trimestres desde 2010 al 3º de 2016,los apartamentos han subido siempre, en los 27.

 

Gobierno central, gobierno regionales y municipios tienen que esforzarse en generar suelo a base de urbanismo bien estructurado, que permita que la oferta responda a la demanda de una forma eficiente y los precios se contengan.


 


2 Comments

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  1. Alejandro

    junio 22, 2017 at 9:27 pm

    Podria ser que se esta dando el mismo fenómeno de burbuja inmobiliaria que desencadeno en la crisis de 2008 en españa por ejemplo?

    Agradeceria su respuesta ya que personalmente me parce ilógico el incremento de la vivienda no solo en ciudades principales si no en ciudades pequeñas como Armenia donde solo se ven construcciones nuevas por toda la ciudad y en lugar de disminuir el precio de acuerdo a esa oferta que se esta presentando los precios se han incrementado de una manera desmedida. De antemano muchas gracias

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  2. Jorge Zanoletty Larrea

    junio 24, 2017 at 9:48 am

    Hola Alejandro. Gracias por el comentario. Para que haya una burbuja inmobiliaria en Colombia, en cuanto implica de dificultades generalizadas para los sectores inmobiliario y financiero y para los particulares que compran vivienda, creemos que falta un elemento clave. Que es que los bancos alimenten el sistema con crédito hipotecario abundante y barato al sector inmobiliario. El crédito no está barato en Colombia y la exposición hipotecaria de los bancos colombianos es mínima. Así que riesgo “sistémico” no vemos.

    Lo que sí vemos es riesgo para promotoras y para particulares, si los precios, como ya ha empezado a suceder, frenan y descienden. Algunas promotoras se pueden encontrar con obra en marcha que son incapaces de vender y los particulares que compren tienen el riesgo de quedarse “underwater” (deber más de lo que vale el inmueble). Ese riesgo todavía es pequeño, pero el que sí vemos claro es que particulares que compren acaben con inmuebles que en el futuro valgan menos.

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