05 Abr

La venta de viviendas y el cuello de botella hipotecario (Perú)

Leemos sendas noticias sobre la venta de viviendas en Lima. Hoy mismo recoge el Diario Correo las declaraciones de Marco del Río, nuevo presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios –ADI Perú-, diciendo que confía en que la reconstrucción de los daños causados por las inundaciones lleve a que las ventas de viviendas se eleven de 700 a 1.000 mensuales.

 

La escala de esa cifra nos parece tan escasa, que nos ha llevado a buscar un contraste cerca de la mesa desde la que escribimos. En España están los promotores batiendo palmas porque en 2016 se alcanzaron ventas superiores a 400.000 viviendas, que era la barrera psicológica para el conjunto del país. Pero dicen que “todavía es un 48% menos que en 2007, cuando se vendieron 775.000” (cuando estalló nuestra burbuja). Pero esa es una referencia de país, por lo que parece más oportuno buscar la referencia de Comunidad de Madrid, que sería la contraparte más justa a la provincia de Lima. Con la diferencia de que la Comunidad española es tres veces más grande que la Provincia peruana y tiene un 40% menos de habitantes.

 

Por tanto, si en Madrid se vendieron en 2016 (pese a la menor población), 58.231 viviendas, o sea 4.853 mensuales, ¿por qué en Lima se venden un 80% menos? ¿Será que no hacen falta?

 

Sí hacen falta. Pero se suman dos problemas. Del primero ya hemos escrito: la vivienda ha subido de precio de forma acelerada en los últimos años. Releyendo nuestro propio artículo seguimos opinando igual. El entorno de USD 2.000/m2, para Lima, es caro. Lo confirmamos hoy con la oferta en Miraflores, donde tanta gente querría vivir, y esos son los precios; en la Urbanización La Aurora, que tiene todo el aspecto de ser un sitio excelente, vemos ya algunos precios de USD 2.300.

 

Pero hay un segundo aspecto en el que deberíamos auto-corregirnos sobre nuestro propio artículo: la banca, si algo, tiene el grifo bastante cerrado, si no lo está cerrando más aún, en el crédito hipotecario.

 

Según la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP y la Asociación de Bancos del Perú –ASBANC-, el sistema financiero peruano en su conjunto tenía concedidos al 31 de diciembre de 2016, 212.084 créditos hipotecarios, por un total de S/. 38.501 millones, el 16,36% de todo el crédito en Perú. Para un país con 8,5 millones de hogares (31,5 millones de habitantes a 3,7 personas por hogar), ambas cifras son nimias. Un 2,5% de los hogares dispone de crédito hipotecario. Un 97,5%, no.

 

En cambio, el mismo sistema tenía 6.838.189 deudores por créditos al consumo, que aunque de pequeño importe, se supone, suman un importe global mayor que los créditos hipotecarios. El 17,83% del crédito total. Ahí metido hay 8,2 millones de tarjetas de crédito para los mismos fines, desde televisores, a lavadoras, automóviles y todo tipo de bienes de consumo.

 

¿Y por qué prefieren los bancos conceder crédito al consumo frente a créditos hipotecarios? Pues porque, por ejemplo para una morosidad en tarjetas de crédito del 6,02% (frente al 2,96% del total general de la banca múltiple), se pueden permitir cobrar una tasa de interés del 45,34% en moneda nacional y un 34,08% en moneda extranjeras. Demasiado rentable es el crédito al consumo como para dar preferencia a otras cosas.

 

Por eso Scotiabank*, que no es que le tengamos manía pero es quien detalla sus cifras de manera más clara a estos efectos, tiene en Canadá un 61% de su cartera crediticia en créditos hipotecarios y en Perú sólo el 14,5%, la cuarta parte.

 

Pero regresando a las cifras globales, según ASBANC se han desembolsado durante 2016, 28.088 créditos hipotecarios (2.341 al mes), por un total de S/. 8.988 millones (S/. 749 millones mensuales). O sea un importe medio de S/. 320.000. Asumiendo que se financie el 75% de media, las viviendas que se están financiando son del rango de S/. 425.000, claramente por encima de lo que más del 80% de la población se puede permitir.

 

Se financia la crema…

 

El resto que espere.

 

*Perú es el mercado más rentable para Scotiabank fuera de Canadá, pese a que sólo es el tercero en la Alianza del Pacífico en cuanto a volumen de crédito facilitado (las cifras están en dólares canadienses (1 CAD = S/. 2,4252):

 

vivienda en perú 2



2 Comments

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  1. Nicolás Mendoza del Solar

    julio 31, 2017 at 12:47 am

    Es un excelente artículo, sin embargo sería bueno que se acompañe a los números los enlaces donde se obtuvo la información.

    Muchas gracias por compartir tan interesantes artículos.

    Responder
    • WorldOfficeForum

      julio 31, 2017 at 8:23 am

      Gracias Nicolás, lo tendremos en cuenta para próximos artículos. Buen día!

      Responder

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