07 Jun

La quietud inmobiliaria de las aseguradoras (Mapfre – Mutua – Catalana)

La semana pasada escribíamos sobre los inmuebles de Mapfre, pero la verdad nos quedamos pensando si su situación entre las aseguradoras era la excepción o la regla. ¿Están las demás siguiendo una pauta parecida en su inversión inmobiliaria?

 

Así que, primero, hemos echado un vistazo al ranking por primas de final de 2016 , a saber: 1) Vida Caixa (EUR 9.492 millones); 2) Mapfre (6.708 millones); 3) Zurich (5.571 millones); 4) Mutua Madrileña (4.751 millones); 5) Allianz (3.566 millones); 6) Catalana Occidente (2.908 millones); 7) Axa (2.577 millones); 8) Generali (2.501 millones); 9) BBVA Seguros (1.932 millones) y 10) Caser (1.438 millones).

 

No hemos llegado a Caser. De los nueve grupos restantes, VidaCaixa (100% CaixaBank) tiene un único inmueble (Juan Gris 2-8 de Barcelona). Y de los ocho restantes, cinco dependen de grupos financieros o aseguradores mayores, difíciles de analizar (disculpen que nos ahorremos ese trabajo por ahora). Así que nos hemos quedado con las tres compañías que creemos son representativas de la estrategia inmobiliaria de las aseguradoras en los últimos años: Mapfre, Mutua Madrileña y Catalana Occidente.

 

El “reporting” de las compañías de seguros sobre su segmento inmobiliario es muy diferente al que podemos ver en una inmobiliaria patrimonial. Muy poca información operativa, actividad de arrendamiento, inquilinos clave, tasas de vacío (salvo la que se pueda deducir de su oferta de inmuebles en alquiler), rendimientos o explicación de sus operaciones de inversión. Su información se basa en valores contables, amortización y plus valías tácitas, en función de la actualización de tasaciones. Distinguiendo entre inmuebles operativos e inversiones inmobiliarias. Pero no es fácil adivinar su marcha salvo estudiando las tendencias en los valores. Catalana Occidente no tiene una web o página inmobiliaria y las de Mapfre y Mutua son básicamente escaparates con el catálogo de sus inmuebles para alquiler.

 

Una primera consecuencia que se deduce de las cifras de estos últimos cinco años, de tanta ebullición en el conjunto del sector patrimonial inmobiliario en España, es que estas tres aseguradoras han estado en “calma total”. O casi, porque en los dos últimos años Mutua y Catalana han subido un poquito. Éste el gráfico del valor total de sus inmuebles (incluyendo sus plus valías implícitas) de los últimos cinco años:

 

mapfre mutua catalana

 

O sea que empezaron el quinquenio con EUR 6.486 millones y lo acabaron con 6.272 millones, un 3,3% menos. Mientras, la suma de los activos totales de su negocio en esos mismos cinco años ha crecido un 22,7%. O sea desafección inmobiliaria. Y nos da, por lógica, que no ha sido cuestión de sus equipos inmobiliarios, sino de los estrategas del negocio general.

mapfre mutua catalana 2

 

La comparativa entre las tres compañías descubre tendencias comunes: descenso general de la proporción de inmuebles sobre el activo y descenso acusado de la proporción entre plus valías implícitas y el total de inmuebles (en lo que, de alguna manera, Mapfre es la que mejor se defiende).

 

mapfre mutua catalana 3

Clicar para ampliar en pestaña nueva

 

Esto sucede mientras el yield del inmobiliario prime en Madrid se ha reducido, entre 2013 y 2016 del entorno del 6% a poco más del 3%. Cabe asumir que, como mínimo, muchos inmuebles se han revalorizado alrededor de un 50%. ¿Por qué entonces descienden dichas plus valías implícitas?

 

Algo para estudiar. Tal vez alguien más ilustrado nos pueda iluminar.



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