15 Nov

La OPA de Colonial sobre Axiare: su lógica (España)

La OPA que anuncia Colonial sobre Axiare no es una sorpresa especial. Ya hemos dicho otras veces que Colonial venían acumulando una elevada liquidez (“firepower”)por encima de EUR 1.000 millones, que sólo tenía sentido si tenían en mente alguna adquisición corporativa. Y también hemos dicho que hace sólo cuatro meses Goldman Sachs publicaba una lista con las compañías europeas candidatas a ser “opadas” y Colonial era la única española en esa lista. Motivo para ganar tamaño. Y que desde que hace un año Colonial compró su primer 15% de Axiare, la posibilidad de hacerse con ella se convirtió para nosotros, y suponemos que para otros, en probabilidad. Y a todo esto se ha venido a sumar la situación de Cataluña, que ha cristalizado el riesgo político para el inmobiliario en Barcelona y su posible impacto sobre los “yields” o directamente sobre la ocupación. Mejor que Barcelona pese menos en la cartera.

 

Moverse con Axiare tenía sentido “estratégico”. ¿Tiene sentido económico, a corto y medio plazo? ¿Había alternativas?

 

Aquí pueden leer nuestro artículo sobre los objetivos de Colonial

Aquí pueden leer nuestra comparativa más reciente Merlin – Colonial

 

Partamos de que, en cuanto a patrimonio, Colonial es  más francesa que española. Tres cuartas partes de sus rentas vienen de París. Seguro pues que Colonial tiene, entre las Socimis del continuo, la visión más europea del inmobiliario. Que es por lo que interesa mirar con qué se habrá encontrado Colonial al mirar a su entorno con dicha visión. Estas son los datos  de EPRA a hoy -14/11/17-, sobre el precio de las inmobiliarias cotizadas en relación con su Net Asset Value -NAV-. Ya se recoge el repunte de Axiare, prácticamente al precio anunciado para la OPA (EUR 18,37):

 

colonial axiare gráfico

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Básicamente, todo el sector inmobiliario terciario europeo cotiza un 5,6% por debajo de su NAV. España un -4,7% por debajo, casi en la media. Las más baratas, Finlandia, -20,8%, Reino Unido, -18,8% (efecto Brexit) e Italia, -18,2%. Por encima, Bélgica, +25,2% y Alemania, +6,7%. Francia, -7,8%. Pero ni a Finlandia ni al Reino Unido nos vamos a ir… y en Francia ya estamos.

 

Si descendemos a España, Hispania está justo en la media del mercado, Merlin y Colonial algo más baratas y Lar España la más barata. Y Axiare, a su precio actual… la más cara, 20,04% por encima de su NAV.

 

1ª derivada: es un buen precio para los accionistas actuales de Axiare, que van a materializar, dividendos aparte, una ganancia del 22% en el último año. Colonial debería tener éxito en su oferta.

 

2ª derivada: Colonial está comprando “razonablemente caro”. Es el precio de conseguir EUR 1.185 millones (30-6) de nuevo NAV de golpe, reforzando Madrid claramente como segunda ciudad de su cartera. Una apuesta por la capital, la subida en sus rentas y la mejora de la ocupación de Axiare (EPRA Vacancy 11%, en oficinas vacío del 14,4%). Axiare tiene un EPRA NIY bajo en oficinas (3%), que debería mejorar, pero en cambio tiene un 35,8% de sus renta neta -NRI- originado por logística (20%) y retail (15,8%) con mejores yields (5,7% y 5,4% respectivamente). Nos parece lógico que Colonial abundara en la logística como complemento. En retail, no tanto.

 

En resumen, movimiento esperado y lógico. Precio más bien alto, pero también es cierto que con la pinta de las cuentas de Colonial, con EUR 454 millones de beneficio en 9 meses de 2017 (+82% sobre 2016 3Q acumulado), pagar una par de cientos de millones extra por este movimiento entra dentro de lo normal.

 

Colonial financiaría la compra con una ampliación de capital de EUR 450 millones que sus accionistas de referencia apoyan y una emisión de bonos de EUR 800 millones. Dice además que venderá activos por unos 300 millones.

 

Mientras escribimos estas líneas recibimos una nota con las apuestas en Ladbrokes sobre la nueva sede de la EMA, que va ganando Milán con 2/1. Barcelona se ha hundido a 16/1. ¿Milán? Un día nos pareció escuchar a alguien de Colonial hablar de Milán… Está barato…

 

En una próxima comentamos los resultados de Colonial. Y de Axiare…


 


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