29 Mar

El lío de La Maquinista: Colau y el pequeño comercio (España)

El Centro Comercial La Maquinista, en el barrio barcelonés de Sant Andreu fue promovido por Metrovacesa, que lo inauguró en el año 2000. Por nuestras cuentas debió costar EUR 160 millones o poco más, que hoy serían unos EUR 250 millones. Tuvo un arranque lento, como una de aquellas locomotoras de vapor antiguas. Curiosamente, el problema inicial consistió en que el nivel de los comercios del centro estaba por encima del poder adquisitivo de su barrio y mucho potencial cliente del resto de Barcelona no acababa de decidirse a llegarse hasta allí para buscar tiendas de moda. Y el Carrefour iba flojo. Una especie de “sobre-comercialización”, como que Metrovacesa lo hizo demasiado bien.

 

Pero lo cierto es que el centro se ha consolidado, los cines fueron bien desde un principio e hicieron de motor, al Media Markt inicial se unió en 2010 el primer Apple Store en España (y el más grande de Europa en un centro comercial, dicen), la moda está presente con todas las primeras marcas y el centro funciona.

 

En 2008 Unibail Rodamco se lo compró a Metrovacesa (59.330 m2 de los 71.570 m2 totales, que asumimos excluye Carrefour) junto al centro comercial Habaneras, en Torrevieja (24.086 m2). Pagó EUR 434 millones por los 83.416 m2 totales. Metrovacesa informó a la CNMV que registraba un pérdida de EUR 7,2 millones en dicha venta. Y otros EUR 28,5 millones se pagarían por 17.800 m2 de una ampliación posible, sujeta aprobación urbanística. Y que en algún sitio hemos leído que su pago estaba pendiente de dicha aprobación, pero ignoramos si sigue así hoy día.

 

Las rentas de ambos centros eran entonces de EUR 26 millones, o sea que Unibail Rodamco compró al 6% casi exacto. Para entonces, 2008, La Maquinista ya recibía 15 millones de visitas.

 

Casi de inmediato Unibail Rodamco le vendió al GIC, el Fondo Soberano de Singapur, el 49% de ambos centros, por EUR 215 millones. En las notas sobre esa transacción se hablaba de una ampliación de La Maquinista de 40.000 m2.

 

En la aprobación a la modificación del PGM -Plan General Metropolitano-, tramitada por CiU (Trías era entonces alcalde) y PP, de julio de 2014, la ampliación de la superficie comercial quedó reducida a 30.000 m2 y además se construirían cinco edificios con 400 viviendas, de las que 150 serían protegidas. Y ahí se incluía un equipamiento: una escuela.

 

A partir de esa aprobación, la propiedad precisaba presentar a aprobación un PMU o Plan de Mejora Urbana, en el que se concretaran las edificabilidades y volúmenes de la tal ampliación.

 

Y mientras eso sucedía…, llegaron las elecciones municipales en Barcelona, con resultado conocido, pero que en los tres barrios más próximos a La Maquinista, Sant Andreu, Bon Pastor y Sagrera fue el siguiente:

la maquinista colau

 

Naturalmente un plan aprobado por CiU con el apoyo del PP, no era muy previsible que contara con el beneplácito de la nueva alcaldesa, que inmediatamente se manifestó contraria. Ni con el apoyo popular en barrios bastante inclinados a sus propuestas políticas. Todo ello envuelto en argumentos de tinte demagógico (“la construcción de la escuela es un chantaje para conseguir la aprobación del plan”). Desde 1914 tuvo la oposición frontal de los pequeños comerciantes (y la L’Agrupament de Botiguers i Comerciants de Catalunya siempre ha tenido mucho poder y ahora seguramente más) y otros movimientos vecinales, más o menos politizados, que conformaron la plataforma “No al Pelotazo de la Maquinista”. El léxico utilizado ya apunta sobre su orientación. Y, curiosamente, quien parece que no se ha sumado a esa plataforma opositora, que sepamos, es el AMPA -la Asociación de Madres y Padres de Alumnos- de la escuela en cuestión.

 

Lo cierto es que por años ha existido una especie de divorcio entre el centro comercial y los barrios que lo rodean. Sobre todo de quienes perciben que perjudica a sus intereses. Sospechamos que sigue, pero también estamos convencidos de que,  además de los clientes del resto de la ciudad, otros visitantes son de su entorno. No podemos sino pensar en La Vaguada, también de Unibail Rodamco, que está perfectamente integrado en el Barrio del Pilar de Madrid, recibe 25 millones de visitantes, sobre todo locales y no parece que hay ninguna plataforma protestando. Tal vez la mera separación física del centro comercial (al otro lado de las vías del tren, junto al Polígono Industrial del Besós), al núcleo de comercio urbano (que “lo sufre” pero no “se beneficia” en el sentir del pequeño comercio) no ha facilitado las cosas.

 

la maquinista colau 2

 

Mientras tanto, GIC ha hecho también su movimiento. En enero de 2017 traspasó su participación del 49%, en este centro y en el Habaneras de Torrevieja, a su SOCIMI en España, Euro Cervantes -que es la que también participa en GMP Property Socimi-, que adquirió las participaciones que tenía GIC en las sociedades compartidas con Unibail Rodamco (Unibail Rodamco Steam en particular). Pagó EUR 201 millones que GIC le financia al 100% con un préstamo al 8,1% de interés concedido desde una B.V. holandesa y cedido a una de Luxemburgo. Como consecuencia la previsión es que las pérdidas de Euro Cervantes para 2017 y 2018 se incrementen en EUR 20,9 millones -por los nuevos gastos financieros-, hasta EUR 42,9 millones en los dos años. Una ingeniería cuyo trasfondo estratégico o fiscal se nos escapa.

 

La última noticia, de hace dos semanas, es que el Ayuntamiento de Barcelona ha optado por la ocupación directa de la parcela e iniciar por su cuenta la construcción de la escuela en cuestión. Veremos en que acaba la cosa. No es que pinte muy bien.

 

P.S. La manzana interesante es la triangular que está al sur de La Maquinista… entre Passeig de L’Havana, Carrer Sant Adriá y Carrer de la Ciutat de L’Asunción.


 


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