18 Abr

La liquidez de las socimis (España)

Si se mira la liquidez del segmento socimis del Mercado Alternativo Bursátil, la verdad es que se tiene poca inclinación a calificar a ese conjunto de 51 empresas que cotizan en el mismo como un “mercado”. Ya saben: “lugar teórico donde se encuentra la oferta y la demanda de productos y servicios y se determinan los precios”, que es la acepción que más aplica al caso.

 

En el MAB poca oferta y demanda sobre las acciones se encuentra y mal se determinan los precios cuando están controlados por muy pocos accionistas. De las 47 socimis con que cerró en 2017, 11 no registraron ni un solo movimiento a lo largo de todo el ejercicio y otras 19 tuvieron un volumen de contratación inferior al 1% de su capitalización. Y sólo una decena tuvieron contratación por encima del 5% de la misma. En conjunto, EUR 67,3 millones de volumen contratado para EUR 7.919,9 millones de capitalización, el 0,85%.

 

Por contraste, por tener una referencia, el Mercado Continuo de la Bolsa de Madrid, con una capitalización total de EUR 671.771 millones, ha tenido en los tres primeros meses de 2018 un volumen de contratación de EUR 141.619 millones, equivalente al 84,3% anual de la capitalización, si extrapolamos el dato. Cien veces más liquidez, aprox.

 

Y en cuanto a las inmobiliarias, ésta es su liquidez para ese mismo período:

 

liquidez socimis 1

 

Que como se ve, con la ayuda de Merlin (y alguna situación coyuntural, como Axiare con la OPA), es incluso superior a la media del Mercado Continuo.

 

Y si ahora componemos en una sola tabla la contratación del primer trimestre de 2018 de las inmobiliarias cotizadas y de las socimis del MAB, ciñéndonos a las empresas con capitalización superior a EUR 200 millones, la misma ilustra la cuestión:

Como se aprecia, las socimis de MAB, incluyendo significativamente las mayores, son marcada o totalmente ilíquidas. Lo que nos lleva a pensar en qué está sucediendo con la regulación que establece la circular 1/2017 de 11 de abril del propio MAB -con modificaciones recogidas en el Texto Refundido de la 9/2017, de efecto 1-1-2018- respecto al uso de los contratos de liquidez como medio de cumplir con el requisito de un mínimo de accionistas minoritarios (lo de los 20 a 25 accionistas, EUR 2 millones ó 25% del capital). No parece que eso de los contratos de liquidez haya funcionado muy allá.

 

Lo que sí da la impresión es que el aparente ánimo del legislador para ofrecer incentivos fiscales a esta forma de inversión inmobiliaria se está cumpliendo, para el caso del MAB, de forma menos que regular:

 

“Además, esta figura está preferentemente dirigida al pequeño y mediano accionista, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando desde el primer momento de una rentabilidad mínima al exigir una distribución de dividendos a la sociedad en un porcentaje muy significativo. Adicionalmente, con el objeto de garantizar la liquidez del inversor, se exige que estas sociedades coticen en mercados regulados, siendo este requisito esencial para la aplicación del régimen fiscal especial(Ley 11/2009).

 

“El objetivo que perseguían estas entidades se basaba en dinamizar el mercado del arrendamiento de inmuebles, estableciendo un mecanismo que facilitara la participación de los ciudadanos en la propiedad inmobiliaria. Para ello, estas figuras trataban de garantizar una rentabilidad estable en la inversión en su capital a través de una distribución obligatoria de beneficios y un grado adecuado de liquidez a través de la obligación de negociación en mercados regulados de estas entidades” (Ley 16/2012).

 

Pero al tiempo que apuntamos lo que consideramos un problema, también nos parece que hay otras cuestiones a contemplar. Y es que en el MAB, en las 51 socimis que cotizan y las que aparentemente van a llegar (si hacemos caso a la cifra de 115 beneficiarios que cita Hacienda en su Memoria de Beneficios Fiscales según se explica en nuestro otro artículo de hoy), se incluyen empresas que representan varios grupos con intereses diversos:

 

  1. Socimis que representan el interés de un único inversor institucional, que no tiene como objetivo captar inversión de otros accionistas. Sería el caso de GIC con Euro Cervantes, Blackstone con Fidere o Albirana o Intu con Asturias Retail & Leisure y Zaragoza Properties.
  2. Socimis que se han utilizado para ordenar patrimonios familiares y mejorar la fiscalidad para los accionistas, sin interés especial aparente en dar entrada a otros accionistas. Caso de algunas de las socimis tempranas -Entrecampos, Mercal-, Inversiones Doalca o la mayor del MAB, General de Galerías Comerciales.
  3. Socimis que han servido como vehículo para inversiones en España por personas o grupos familiares o de relación previa, extranjeros. De nuevo sin una intención manifiesta de tener otros accionistas fuera de su grupo. Pierre Castel con Zambal, Moisés El-Mann con ISC Freshwater o la familia Ruggieri con Elaia Investment.
  4. Socimis cuyo objetivo primordial, con el impulso de sus gestores, es difundir su proyecto empresarial, ganar tamaño y captar accionistas e inversores ofreciendo una estructura con liquidez y transparencia. Cabría decir que son las “auténticas”, pero no, las anteriores también lo son… Aquí se encuadrarían, nos parece, algunas como las Corpfin II y III, Optimum, Vitrubio, Inmofam99 o las bancarias Olimpo (Bankinter) o Trajano (Deutsche Bank).
  5. Y, finalmente, las que son una mezcla de algunas de las categorías anteriores. Así, GMP Property caería en el segundo grupo (patrimonio familiar), pero ha servido para dar entrada a un inversor principal (GIC). Témpore está impulsada por un inversor institucional (Sareb), pero busca atraer accionistas e inversores. Etc..

 

Lo que nos parece que merece una reflexión más allá de lo que dice la actual regulación. Así, la obligación de contar con un número de accionistas minoritarios en el momento de iniciar su cotización, como establece la Circular 1/2017 (diferida hasta un año a partir del 1-8-2017 a través de un proveedor de liquidez como corrige la 9/2017), parece excesiva para las empresas, a menudo pequeñas, que forman el grupo 4 de aquí arriba. La cotización es precisamente el medio para conseguir nuevos accionistas y la obligación de contar con ellos a priori no les pone las cosas fáciles. Los británicos, pragmáticos en estas cosas (no en vano tiene 111 sociedades cotizadas entre su “Main Market” y el AIM -equivalente al MAB-), han establecido una moratoria de tres años para su cumplimiento (en relación con la definición de “close company”). Tal vez aquí la cosa debería ir en esa dirección.

 

Y en cuanto a los “inversores institucionales”, de nuevo los británicos han debatido esto con cierta extensión. ¿Hay que obligar a Intu (una sociedad cotizada en Londres en manos de múltiples accionistas) a que tenga a su vez otros en sus socimis en España? ¿O a Blackstone, que representa a múltiples inversores, o a GIC, o a Meridia? (the property industry are keen to see that the term -institutional investor- is defined as widely as possible, including not just pension funds and insurance companies, but also charities, PAIFs, hedge funds, private equity vehicles and listed companies. There is certainly a policy rationale for this – if the intention is to ensure that a REIT is held by a number of people, why should the rules prevent these people from clubbing together in an investment pool above the REIT if there is no loss of tax?)

 

Pero sigue persistiendo el problema de los grupos familiares cuyo principal o único objetivo ha sido la eficiencia fiscal. Cuando y cuánto se les obliga en términos de difusión de su accionariado -que es lo que da sentido a la obligación de cotizar– es algo que habrá que abordar y hacer cumplir pronto o tarde. Porque es cierto que Hacienda ya ha puesto una cifra al “coste” fiscal de las socimis. Lo que como decimos en nuestro artículo “Socimis: agujero fiscal” no nos parece cierto en general, pero alguno pensará que sí.

Ir al artículo: Socimis, agujero fiscal

 


1 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

  1. Monica

    abril 19, 2018 at 10:43 am

    Agree, misma base de fondo que las Sicavs…y ya llevan un tiempo…

    Responder

1 Pingback

  1. […] estudio realizado por World Office Forum (WOF), una plataforma tecnológica inmobiliaria, estima, sin […]

Write a Reply or Comment

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Socimis: ¿agujero fi… abril 18, 2018 Agujero fiscal de las SOCIMIs Abilia R432 Foster Rojkind home Abilia y R432: ¿es e… abril 25, 2018