24 May

La inversión en vivienda 2007-2017: de los FII al Crowdfunding (España)

La crisis inmobiliaria pasada (o pasando, porque quedan algunos coletazos no pequeños), ha causado muchos problemas, pero también ha traído buenas consecuencias. Una de ellas, la transparencia. Está más claro el aire, ¿no les parece?

 

Hace una década teníamos en nuestra economía inmobiliaria un montón de problemas, escondidos en los balances de promotoras, patrimoniales, fondos -los que había-, bancos y cajas de ahorro. Y era muy difícil saber cuáles eran esos problemas y su tamaño ni, por supuesto, ser capaz de tener una visión global. De ahí las consecuencias.

 

En cuanto a las promotoras, la inmensa mayoría eran empresas privadas (hasta 100.000 de todos los tamaños, leemos que existían en 2007), crecidas de forma fulgurante en pocos años, que no rendían cuentas más que a sus bancos, que tampoco mostraron una enorme diligencia en conocer “the big picture”. Las empresas más consolidadas, o tampoco contaban mucho si eran privadas (Vallehermoso, Prima, Testa), o tenían una mezcla de negocio patrimonial multisector junto a la promoción residencial y su banco de suelo correspondiente (Metrovacesa, Colonial, Urbis, Realia). O ambas cosas (Mapfre Inmuebles, Iberdrola Inmobiliaria). De los fondos inmobiliarios -FII-, también mezcla de terciario y residencial, empezamos a tener algo claro cuando sus promotores cortaron la liquidez.

 

Todo eso ha cambiado. Han desaparecido una mayoría de empresas, las cajas -y sus promotoras- y  los FII. Y quienes han sobrevivido se han especializado y han adoptado una visión más financiera del negocio y su riesgo. Y el alumbramiento del régimen jurídico de las Socimis, junto a la llegada de capital foráneo, han permitido que buena parte del negocio inmobiliario “se blanquee”, en el buen sentido de la palabra. Se conoce mejor.

 

Hace diez años no hubiéramos pensado que hoy estaríamos en capacidad de analizar dos grandes empresas residenciales, una patrimonial y otra promotora, que van a contar todo aquello a lo que su régimen jurídico y cotización en Bolsa les obliga. Y eso, comparado con esa otra situación que arriba resumimos, es un paso de gigante en la buena dirección.

 

Este era el panorama para el pequeño y mediano inversor que quería participar del sector inmobiliario hasta 2007:

 

La inversión en vivienda 2007-2017 de los FII al Crowdfunding gráfico 1

 

Las transparencia y especialización y la aparición de las Socimis han hecho que el mercado haya ganado notable diversidad y profundidad. Ésta es la situación en 2017:

 

La inversión en vivienda 2007-2017 de los FII al Crowdfunding gráfico 2

 

Para el caso de la vivienda, la única opción en 2007 era la compra directa de una vivienda para su alquiler. Todo los demás eran soluciones mixtas, pocas, en un mercado estrecho. De ahí el gran número de inversores en los FII o, si nos perdonan la expresión, el “pufo” de Astroc (que subió el 266% en 4 meses hasta los EUR 72 y cayó un 87% en los 4 siguientes).

 

Hoy existen, para quienes insistan en la vivienda, por lo menos cuatro opciones:

 

a) Comprar una vivienda en alquiler, igual que en 2007. Pero con precios más razonables, perspectiva de que los mismos han tocado fondo por zonas y una demanda de alquiler más nítida y creciente. Con las ventajas y desventajas o riesgos de la inversión directa. Con bastante presión mediática y ferial (los medios viven de esto), que muestra más las ventajas que otra cosa.

 

b) El “crowdfunding”. Nuevo, recién importado. “En lugar de comprar un pisito regular, compre una porción de un piso bueno con gestión profesional”. La llamada “plataforma Housers” es la empresa que gestiona este negocio y que dice tener 45.702 usuarios que han invertido (“desde 50 euros”), EUR 23.713.824, lo que da una media de EUR 519 por usuario. O sea todavía marginal. Dando por sentada la honestidad y buena fe los gestores, nos parece un sistema para mercados al alza con una liquidez en otro caso dudosa.

 

c) Patrimoniales para alquiler de vivienda. Ver nuestro otro artículo: “Testa Residencial vs. Neinor Homes”.

 

d) Promotoras de vivienda. La travesía del desierto nos ha dejado con tres cotizadas de diversas extracción:

 

  • Quabit, pequeña, vale EUR 147 millones. Félix Abánades ha sobrevivido a su relación con Enrique Bañuelos y está empujando su promotora con perseverancia. Culminó en febrero una ampliación de capital de EUR 38 millones y ha suscrito una línea de crédito de EUR 60 millones con el fondo Avenue Capital (Avenue Europe International Management). Entre 2016 y marzo de 2017 ha puesto en marcha 5 promociones, con 304 viviendas, de las que al 31 de diciembre tenía 155 (el 51% vendidas). La línea de crédito con Avenue Capital es al 16% de interés, lo que demuestra la dificultad que persiste de financiar suelo con deuda (y nos gusta poco). En el primer trimestre de 2017 gano EUR 1,7 millones.
  • Inmobiliaria del Sur -Insur-, también pequeña, vale EUR 165 millones. Controlada por la familia Pumar López, está consolidada y cuenta con un patrimonio en renta de 120.000 m2. Entre 2014 y 2016 ha comprado suelo para 1.800 viviendas y un parque empresarial en Madrid. Tiene su actividad principal en Andalucía (Sevilla, Córdoba, Huelva, Costa del Sol) y ha demostrado capacidad de supervivencia a base de pegarse a su territorio, porque es una de las -pocas- promotoras-patrimoniales del antiguo formato que ha sabido mantener su actividad y resultados.
  • Neinor Homes. Ver nuestro otro artículo: “Testa Residencial vs. Neinor Homes”.

 

¿Comprar un piso? ¿Meter dinero en un crowdfunding? ¿Invertir en una patrimonial residencial? ¿Invertir en una promotora?

 

Piense en lo que quiere conseguir. ¿Seguridad a largo plazo? ¿Rentabilidad aunque no tenga tanta liquidez? ¿Está dispuesto a lidiar con un inquilino al que se le ha roto un grifo? ¿Quiere o no asumir deuda?

 

Y aunque hablamos de vivienda. ¿Por qué en vivienda? ¿Por qué no en otros inmuebles, o en una mezcla?

 

Nosotros nos inclinamos por la inversión indirecta y sin deuda (o con poca), con visión a largo. Hay donde escoger.

 

Y como dice Warren Buffett: “Buy, hold and don’t watch too closely”…



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    ¿Otro gran centro co… mayo 24, 2017 Testa Residencial vs Neinor Homes home Testa Residencial vs.… mayo 24, 2017