19 Oct

La importancia de las oficinas Clase B en Brasil

En América Latina las referencias más comunes cuando se habla del mercado de oficinas son las de los edificios “Clase A” o “Clase A+”. Sin que existan definiciones tajantes sobre lo que hace que un edificio caiga en una u otra categoría, existe un consenso bastante general en que los edificios más nuevos se construyen en general apuntando a esas categorías superiores. Y los edificios nuevos, y los grandes, son más fáciles de contar y analizar. Cuánto miden, dónde están, qué rentas capturan, etc.

 

Y sin embargo, miles de empresas, sobre todo pequeñas y medianas, ocupan edificios en clases inferiores, por lo que interesa conocerlos. En Santiago de Chile, como ejemplo, es común que las oficinas clase B sean objeto de informes separados por las consultoras, en paralelo con los informes para las oficinas A/A+.

 

Conocemos ahora sendos informes breves para las oficinas Clase B de São Paulo y Río de Janeiro, que publica la consultora JLL para el primer semestre de 2016.

 

¿Cuál es la importancia de las oficinas clase B en Brasil?     

 

Según JLL, en São Paulo hay 715 edificios de oficinas clase B, que suman 4,1 millones de m2 y están ocupados por unas 6.000 compañías. La renta media de la ciudad en esta categoría es de BRL –real brasileiro- 65/m2/mes, o sea unos USD 20. Con extremos de BRL 84 en las zonas más caras (Paulista, Moema, Faria Lima) y BRL 45/m2/mes (USD 14) en Alphaville. De media, un 27% más baratas que las oficinas Clase A en zonas equivalentes. La tasa de vacancia, del 21,9% al cierre de H1, debería ir en descenso, pues la nueva oferta está limitada a 30 edificios con 159.000 m2, que suponen un escaso 4% del stock existente.

 

Río de Janeiro por su parte, tiene 298 edificios clase B, que suman 1,7 millones de m2, ocupados por 3.000 compañías diferentes. Nueve veces más compañías que las que ocupan los 1,7 millones de m2 de oficinas clase A. La zona Centro (56,3%) y Barra de Tijuca, suman el 80% del stock en esta clase. La renta media es de BRL 68/m2/mes, en línea con São Paulo. Dicha renta, más competitiva que la de clase A (BRL 103), hace que la desocupación en esta clase B, que además está disponible en zonas muy céntricas, sea del 15,9%, 11,2% menos que la de clase A, del 27,1%. La nueva oferta, limitada a 5 edificios con 45.000 m2 debería hacer que la disponibilidad disminuya aún más.

 

Cuando un segmento del mercado agrupa 1.000 edificios y casi 10.000 inquilinos, merece una mirada.

 


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