26 Abr

La estrategia de PEI -Patrimonio Estrategias Inmobiliarias- (mapa interactivo)

Escribimos hace poco más de un mes sobre este fondo. Ya dijimos que muy bien, un 2016 muy activo y con crecimiento en máximos, manteniendo además la rentabilidad. Así que nada que objetar.

 

Pero nos ha parecido interesante poner sobre el mapa sus inmuebles (hay un par que no hemos localizado, pero seguro que nos ayudarán a buscarlos), ahora que ya son un número considerable, para intentar saber no sólo el “cómo les va”, sino también el “en qué piensan”. O sea su estrategia.

 

Porque repasando su página web no es difícil perderse un poco. De entrada y si nos permiten una pequeña crítica amistosa, el “Portafolio” que se despliega en la misma no se corresponde con la realidad actual. Habría que actualizarlo, porque sus activos son ahora muchos más.

 

Lo relevante para nuestro propósito es la mezcla de activos que este fondo va acumulando por ciudades y zonas, que extraemos de su memoria anual. No hay grandes sorpresas:

 

Bogotá con todas las tipologías, con predominancia de las oficinas en el norte (El Nogal y Chicó), en la calle 26 (la Torre Fuego destaca) y un par de apuestas interesantes en el centro (el edificio Centro Internacional y la Torre Corpbanca antigua), más el Atrio en el futuro. Poca logística para lo que es Bogotá (bien lo de Tenjo) y poco comercial (aunque Plaza Central está bien). En Medellín, más comercial y relativamente poco corporativo, con dos buenos inmuebles, la Torre Norte de One Plaza y la sede de Isagen. Logística y fabril en Cali y un solo proyecto comercial (el Jardín Plaza). El resto repartido en general en logística, consecuencia de las operaciones con Nutresa y Redetrans y una planta fabril de Alfacer (materiales de construcción cerámicos) en Barranquilla (que para un fondo no especialista de otras latitudes sería un producto “exótico”).

 

El peso de Bogotá y Medellín tiene sentido y si algo lo lógico sería que el fondo creciese, o se concentrase, en estas dos ciudades con inmuebles de mayor nivel.

 

Por tipologías ya no lo vemos tan claro y nos queda una cierta sensación de “picoteo” por sectores, sin conseguir suficiente peso específico en algunos. Puede ser consecuencia de la adquisición de carteras o resultado de una trayectoria histórica, pero encontramos que un cine (Medellín), 5 gimnasios en ciudades secundarias, la propia residencia de estudiantes City U (aunque esté bien), junto a los inmuebles corporativos, logística, fabril, supermercados y tiendas sueltas son posiblemente muchas líneas de negocio, aunque sean rentables. Tal vez en Colombia no hay otra forma de crecer.

 

Y dos cuestiones más. Cuando hace poco meses el fondo Foncière des Murs (filial de la Foncière de Regions, que es uno de los mayores de Francia) adquirió los hoteles de la española Merlin Properties, nos llamó la atención la distinción que hacen los franceses.  No consideran igual el riesgo de los inmuebles que se alquilan a empresas para un negocio “B to C” (“business to consumer”), que depende del propio inmueble   (supermercados, centros de jardinería, hoteles, residencias de estudiantes o de tercera edad), que el de los inmuebles que se alquilan a empresas que se dedican a otras cosas, que da igual lo que sean con tal de que vayan bien (negocio “B to B”, “business to business”) . Que es por lo que pensamos que alquilar un gimnasio o un cine no es lo mismo que alquilar una oficina o una nave logística. Y nos “gusta” más lo último, porque los inmuebles son “estándar”: si a un inquilino no le va bien encontramos otro. Por lo menos es importante tener clara la distinción.

 

La última, la copropiedad. El portafolio de Davivienda, que PEI ha adquirido en 2016, está bien porque el inquilino es el banco. Pero son “trozos” de inmuebles, algo que no nos parece nunca tan nítido como un inmueble del que se tiene la propiedad integral. En el largo plazo, tener que contar con lo que quieran otros copropietarios puede traer algún dolor de cabeza. De nuevo, seguramente sea algo por lo que en Colombia no hay más remedio que pasar y parece claro que PEI lo está haciendo porque los inquilinos son buenos.

 

Dicho todo lo anterior, como PEI va muy bien, seguramente podríamos simplemente no opinar, pero como va apuntando a operaciones cada vez más grandes en inmuebles de calidad (Atrio, One Plaza, Elemento, Plaza Central), la sensación de eclecticismo despista un poco sobre su estrategia.

 

Les dejamos el mapa con los inmuebles de este fondo. Si clican sobre los iconos obtendrán información adicional:

 


 


2 Comments

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  1. Andres

    abril 27, 2017 at 4:20 pm

    Buen contenido! Lastima que el mapa no carga para poder verlo.

    Saludos! Sigan con el buen trabajo

    Responder
    • WorldOfficeForum

      abril 27, 2017 at 4:23 pm

      Gracias por su comentario Andrés. El mapa lo hemos probado con los diferentes navegadores y funciona con todos. ¿Puede que tenga activado algún bloqueador de publicidad o que no tenga actualizados los plugins de Adobe Flash? Gracias nuevamente.

      Responder

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