13 Sep

La Central y Pradera Sur: lo que no entendemos en centros comerciales (Colombia)

Leemos sobre los dos nuevos centros comerciales que planean Viviendas y Proyectos (La Central) y Coninsa Ramón H. (Pradera Sur), respectivamente, en Medellín.

 

La Central, cuya construcción arrancó a inicios de 2016 y se espera se complete en 2018, incluye 220 locales, 800 parqueaderos para automóviles, 900 para motocicletas y 100 para bicicletas. Está sobre la calle 49 (Ayacucho), entre las Carreras 25 y 19, en el barrio de Buenos Aires, al este-sureste de la ciudad. A unos 300 metros de la estación de Miraflores (adonde llega el tranvía de la línea T-A o Tranvía de Ayacucho y la línea M del Metrocable). Tiene 13.700 m2 de suelo, 85.000 m2 construidos, de los que 33.000 m2 es la SBA comercial, entendemos.

 

Viviendas y Proyectos estima que tienen un “catchment” de 300.000 personas entre la dicha comuna de Buenos Aires y las de Villa Hermosa y La Candelaria. Está ofreciendo los locales “en venta y arrendamiento”. En cuanto a la venta, el precio que leemos es de entre COP 14,5 y COP 19,5 millones/m2 (USD 5.000 a USD 6.700). Dicen que a la fecha actual está el 90% vendido.

 

Pradera Sur tiene 140 locales que ocupan tres niveles de los cinco totales (alto de los cines y parqueadero en el último), 350 parqueaderos para automóviles y 500 más para motos. En la planta 3ª, 5 salas de cine (Royal Films). Está en la Carrera 75 con la Calle 52 Sur, en el Corregimiento de San Antonio del Prado, en el suroeste de la ciudad. El terreno tiene 20.000 m2, sobre el que se construyen 34.000 m2 de los que 15.000 son SBA comercial.

 

Los locales, al igual que en el centro anterior, están en “venta o arriendo”. Según la lista que publica la compañía de precios de venta, las superficies van de 1,51 m2 (!) a 1.950 m2, con precios descendentes según sube la superficie. Así, el local de 1,51 m2 cuesta COP 61,9 millones, o sea a COP 41 millones/m2 (USD 14.021/m2). Pero un local intermedio de, digamos, 108 m2, sale por COP 673,3 millones, o sea COP 6,2 millones/m2 (USD 2.132/m2). Según Coninsa Ramón H. llevan un 16% de preventas y está previsto abrir en 2019.

 

La Central y Pradera Sur: lo que entendemos y lo que no acabamos de entender.

 

Hay algunas cuestiones que sí entendemos:

 

  1. En ausencia de recursos propios destinados al largo plazo y/o de una oferta clara de financiación estructurada igualmente a largo plazo, los desarrolladores prefieren vender y pasarle la inversión a pequeños propietarios. Todo lo más se reservan algunas unidades grandes cuando los inquilinos son empresas medianas o grandes.
  2. Colombia, por su estructura socioeconómica, está en una fase de crecimiento en el lanzamiento de centros comerciales (y Medellín es buen sitio). Según “Malls.com”, Colombia tenía en 2015 10,8 m2 por 100 habitantes de espacio en centros comerciales, comparado con 16,9 m2 en México o 22,2 m2 en Chile. Simplemente con que Colombia se sitúe en la media de América Latina (en concreto de México, Brasil, Argentina, Colombia, Perú y Chile, que concentran el 76% de la población) para 2025, el crecimiento en m2 entre 2015 y 2025 debería ser del 56%. La probabilidad de fracaso en años próximos es reducida.
  3. La mayor competencia para los centros comerciales en la región es el comercio informal, mercados abiertos sin coste de estructura, en los que la población con menos poder adquisitivo busca sus compras a niveles de precio más bajos. Capturar a parte de estos comerciantes y “meterlos” en un centro comercial, es una oportunidad, pero no necesariamente interesa tenerlos como inquilinos.

 

Todo lo anterior lo entendemos, lo que explica que desarrolladoras experimentadas tomen iniciativas que desde una perspectiva foránea pueden no entenderse.

 

Pero subsisten cuestiones que aunque sea a medio plazo van a traer problemas. Atendiendo a una interesante presentación de Beatrice Mouton de JLL para el  International Council of Shopping Centers -ICSC-, “Creating a Tenant Mix and a Leasing Plan” (julio 2014) nosotros vemos dos que son clave.

 

La primera, la creación y mantenimiento del “tenant mix”, la mezcla de inquilinos que hace a un centro atractivo y competitivo en el corto, medio y largo plazo. Eso es un problema cuando los locales se venden, porque el desarrollador pasa de ser proactivo a ser reactivo. Si alguien “llega con la plata”, va a ser difícil que el desarrollador le diga qué tipo de comercio puede abrir, algo así como “¿y por qué en lugar de una zapatería no pone usted una tienda de mascotas? Y conforme pasa el tiempo, peor. ¿Qué hacer con un propietario al que le va mal su negocio, echa el cierre y pone su local en venta, pero no consigue venderlo? El “tenant mix” es un factor crítico y tiene que ser manejado centralmente y de forma dinámica.

 

La segunda, la capacidad de gestionar el centro conforme avanza en su ciclo de vida, en años venideros. Como la siguiente imagen (de hace 20 años, pero sigue vigente), muestra, cuando un centro alcanza su madurez es a veces preciso tomar acciones para reconducirlo en aquellos aspectos que pueden no estar funcionando. Y eso requiere a menudo inversión. Cosas ambas difíciles cuando se tiene enfrente a un colectivo numeroso de propietarios dispares (que a unos les va bien, a otros regular, unos son pequeños, otros grandes, etc..) a los que intentar poner de acuerdo.

 

Y cuando un centro entra en declive, vender un solo local se convierte en un problema grande y más de una vez se produce una espiral descendente difícil de parar.

 

la central pradera sur colombia gráfico

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Por estas razones sobre todo, nos perdonen, entendemos pero desconfiamos de los centros comerciales que se venden local a local. El ideal de un centro comercial, desde el punto de vista del riesgo a largo plazo, es que sea de un único propietario. Todo lo más dos o tres si alguna gran superficie (tipo ancla), compra “su caja”.

 

Y todo ello sin meternos en la mera evolución del comercio a nivel global, e-commerce incluido, que algunas economías (notablemente la de centros comerciales en Estados Unidos), empiezan a sentir en serio.


 


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