19 Abr

La aportación de las Socimis a la productividad (España)

Decimos Socimis porque es lo que ha cambiado en el panorama de las patrimoniales inmobiliarias en estos últimos tres o cuatro años. Deberíamos realmente referirnos a todas las empresas que invierten en activos para su explotación en alquiler a terceros, sean Socimis o no. Valga la puntualización.

 

Siempre hemos tenido la creencia de que la tenencia de inmuebles por empresas que se dedican a otras cosas, no es positiva. Resta recursos para su negocio principal y eso no debe ser bueno. Pero no es más que una intuición, que somos incapaces de demostrar con números.

 

Y también creemos saber, mirando desde otro ángulo, que España sufre de baja productividad. Y teníamos bastante asumido que ese problema estaba causado por una baja productividad del factor trabajo, que es el que suele ser objeto de mayor estudio.

 

El Martes Santo conseguimos una buena iluminación en estas cuestiones, gracias a una pequeña reseña en el Diario Expansión, en la que informaba sobre el estudio “Acumulación y productividad del capital en España y sus comunidades autónomas en el siglo XXI”. Lo ha realizado la Fundación BBVA en colaboración con el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas -Ivie-, seis de cuyos economistas y profesores lo han dirigido. Es un trabajo excelente, lectura recomendable -u obligada- para responsables empresariales y políticos. Son algo más de 180 páginas, de las que la mitad son el desglose por autonomías, pero vale la pena.

 

Lo primero que hace el estudio es constatar que, en efecto, España tiene un problema de baja productividad. O peor, baja y bajando. Dos gráficos nos ilustran crudamente.

 

socimis aportación productividad 2

 

De una parte, nuestro contraste con un grupo de 17 países de referencia en que se incluye España, no puede ser más desalentador. En los últimos casi 30 años (1985-2012), sólo España, Portugal y México, han tenido un Productividad Total de los Factores o PTF (capital más trabajo), negativa. En el caso de España, un 0,5% anual, que no parece mucho, pero lo es si pensamos que en el acumulado de esos casi 30 años. La prosperidad y relevancia global de otras países, desde China o Corea del Sur a nuestras vecinas Alemania, Francia, Italia o el Reino Unido, está en la razón opuesta: crecimiento sostenido de la PTF por muchos años. Alto en el caso de China y Corea del Sur (2% a 3%) y más moderado en Europa (por debajo del 1%), pero positivo.

 

Es decir, invertimos más y trabajamos más pero producimos menos. ¿Duro, eh?

 

socimis aportación productividad 3

 

 

Y de ahí que el PIB de España, que llegó a ser el 8,8% de la Unión Europea, fuese en 2015 el 7,3%. Cada vez “pintamos menos”. Y pese a que escuchemos que “somos los que más crecemos de la UE”, es bueno mirar bajo la superficie coyuntural: la brecha con la UE se ha ensanchado:

 

socimis aportación productividad 4

 

Centrándose en la productividad del capital, muestra el siguiente gráfico (Capital neto/PIB) cómo España necesita más capital para la misma producción, junto con Italia y Portugal. En España, además, esa relación ha empeorado notablemente, frente a Alemania, Japón o el Reino Unido, países en los que ha disminuido. El gráfico es, en definitiva, el recíproco de la productividad: los países con productividad del capital más alta (EE.UU., Canadá, Reino Unido) necesitan menos del mismo para igual producción:

 

socimis aportación productividad 5

 

Para identificar las razones, considera el estudio en tres hipótesis:

 

a) “La productividad del capital desciende porque la intensidad de la inversión inmobiliaria (en particular residencial) ha reducido la inversión en otros activos y su peso en el capital productivo”.

b) “La productividad del capital desciende porque ha existido sobreinversión improductiva en activos inmobiliarios no residenciales (naves, locales comerciales, infraestructuras) en muchos sectores, a consecuencia de que los procesos de acumulación en estos activos han estado guiados con frecuencia por la rentabilidad a corto y no por la productividad”.

c) “La productividad de los capitales es baja porque la composición del tejido productivo no favorece su aprovechamiento, debido al excesivo peso de los sectores tradicionales, el escaso peso de las empresas de tamaño grande, la importancia de las microempresas y la baja inversión en activos intangibles imprescindibles para hacer productivos al resto de factores”.

 

Concluye que las responsables en cuanto al siglo XXI han sido la sobreinversión improductiva en activos inmobiliarios no residenciales (“b”) y la escasa capacidad de las pequeñas empresas en tomar las decisiones adecuadas en cuanto a la asignación de sus inversiones (“c”). Mejorar este panorama exige “aumentar el tamaño de las empresas y mejorar la calidad de su gestión, ampliando el horizonte temporal de sus decisiones; el paso de un sistema financiero que invierte demasiado mirando a las garantías inmobiliarias y al corto plazo, a otro que la hace atendiendo a la productividad de los proyectos a largo plazo; y un entorno institucional que no favorezca el capitalismo de amiguetes (crony capitalism), en el que la rentabilidad de muchas actividades depende más de las relaciones que de la productividad”.

 

Es en la interacción entre empresas productivas y patrimoniales inmobiliarias donde existe un campo de trabajo grande. Las empresas se tienen que dar cuenta que su productividad (y el consiguiente beneficio para sus accionistas) descansa en la dirección de sus inversiones a largo plazo, mucho menos tangibles (TIC, i+D, software) que los edificios, hacia el filo productivo de su negocio, en lugar de sobre inmuebles. Por eso existen Inditex y Pontegadea, por eso Mercadona ha mantenido por años su distancia con el inmobiliario , por eso el Banco Popular (vale, no sólo por eso) se ha metido en los problemas que tiene, por eso (más otras cosas) Eroski se asoma al precipicio, por eso (y también por más razones) a El Corte Inglés le cuesta tanto ganar dinero, por eso los grandes bancos han vendido sus redes o sedes y por eso Sacyr vendió Testa. O por eso Telefónica tendrá que fajarse a vender buena parte de sus inmuebles.

 

Y es ahí donde las patrimoniales tienen un rol que deben saber jugar y ganar tamaño. Encontrar el justo equilibrio entre la rentabilidad de las patrimoniales y la ganancia en productividad de las empresas no inmobiliarias va a ser el juego de los próximos años. A ver si sale.

 

Aquí tienen el informe completo.


 


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