30 Nov

Entender IRSA (Argentina)

Inmobiliari y el riesgo de las viviendas en construcción (Perú)
Puerta de Oro, claves para su futuro (Colombia)


Siempre hay que tomar las declaraciones de intenciones sobre grandes inversiones en el sector inmobiliario, con una cierta dosis de prudencia. Porque en el camino habrá que equilibrar obras en curso con rentabilidades actuales y esperadas y manejar la deuda con sentido. Adelantamos que en este caso de IRSA, parece creíble.

 

Dice Eduardo Elsztain (56), el presidente del grupo, que son USD 400 millones lo que se dispone a invertir su filial IRSA Propiedades Comerciales en el desarrollo de 290.000 m2 de nuevo espacio. Incluye, entre otras cosas, una ampliación de 4.000 m2 en su centro comercial estrella, Alto Palermo (extraídos a base de mudar el “food court” a un edificio contiguo adquirido); una ampliación del centro Dot Baires de 15.000 m2, tres edificios de oficinas y hotel, junto a éste, construidos en fases sucesivas de que suman 30.000 m2 y 38.400 m2 y un edificio de oficinas en Catalinas de 30 plantas con 35.468 m2. Más iremos sabiendo.

 

Entender IRSA, complejo.

 

Entender al Grupo IRSA, para los foráneos al menos, no es sencillo. Fundada en 1943 por el abuelo -Eduardo Elsztain igualmente- de su actual presidente, la empresa se mantuvo en una talla mediana por cincuenta años, hasta que en los años noventa se asoció con George Soros con la intención de crear un grupo inmobiliario panamericano, que los avatares político-económicos que ha atravesado Argentina y otros países de la región no permitieron prosperar.

 

Pero, pese a las crisis varias, el grupo ha mantenido su talla y rentabilidad. Y crecido. Los 194.237 m2 de centros comerciales (58,3% de su cartera actual), adquiridos en la década de los noventa, han sido clave para esa resiliencia. Ahí están el Abasto y el Alto Palermo o el Alto Avellaneda, ocupados prácticamente al 100%. Aunque ello no sea un gran factor diferencial porque las compras siguientes, a razón de un centro cada dos o tres años desde el año 2.000 han sido igualmente exitosas y la ocupación media de su cartera de centros comerciales, 333.154 m2, es del 98,4%. Valor el libros ARS 2.196 millones (USD 141,3 millones), claramente con una fuerte plusvalía implícita. De la dimensión de esta plusvalía implícita da pista el que entre las ventas que se reseñan para el ejercicio cerrado al 30 de junio, las del edificio Dique IV en Puerto Madero, el edificio Maipú 1300 y las 826 Ha. en Isla Sirgadero -Santa Fe-, se han hecho a 9,5 – 8,5 y 7,7 veces su valor en libros.

 

En oficinas las compras de su actual cartera de 81.020 m2 han sido posteriores, con el 75,30% de la misma adquirida en los últimos 10 años, lo que nos parece tiene sentido. Valor en libros ARS 569 millones (USD 36,6 millones). Y completan el cuadro 254.942 m2 de “otras propiedades”, valor en libros ARS 321 millones (USD 20,7) millones. O sea en total 669.116 m2 en inmuebles, que componen el “Segmento Centros Comerciales y otros”.

 

En el “Segmento Hoteles” se incluyen 3 (Intercontinental, Sheraton Libertador y Llao Llao), con 714 habitaciones en total y valor en libros de ARS 156 millones (USD 10 millones…).

 

Y en el “Segmento Venta y Desarrollo de Inmuebles y Desarrollo de Tierras” tienen 1.996 Ha. en terrenos para desarrollo residencial inmediato o como reserva, con edificabilidad de 348.967 m2 y un valor en libros de ARS 1.008 millones (USD 64,8 millones).

 

Con todo, volviendo a lo de “entender”, la dificultad en este caso, además de la extensión patrimonial de cuanto antecede es, en primer lugar, la estructura de negocio del grupo, con dos centros diferenciados y distantes: el “Centro de Operaciones Argentina” -fuertemente inmobiliario- y el “Centro de Operaciones Israel” -diversificado con fuerte peso de Shufersal, la mayor cadena de supermercados del país-. Incluyendo en el primero la participación del 29,91% en el Banco Hipotecario -lo que denominan “Segmento Financiero”- y dos inversiones en Estados Unidos -el “Segmento Internacional”-: el Edificio Lipstick en Nueva York -un icono obra de John Burgee y Phillip Johnson- de 58.094 m2 de ABL y el 49,9% del REIT hotelero Condor Hospitality Trust (que ha tenido tres o cuatro años difíciles).

 

irsa

 

Para hacer un seguimiento de las cifras y analizar previsiones, el contexto macroeconómico argentino añade complejidad, con una depreciación del peso en un 63% entre julio de 2015 y junio de 2016, la tasa de interés Badlar en un promedio del 28% en junio y una prima de riesgo de 518 puntos básicos -frente a los 352 de Brasil o 213 de México en la misma época-.

 

Al 30 de junio de 2016 IRSA tuvo unos ingresos, incluyendo los Centros de Operaciones de Argentina -con seis “segmentos”- e Israel -con otros seis-, de ARS 32.675 millones (USD 2.102 millones), de los que el 86,4% en Israel (y de esa parte el 65,9% de los supermercados).

 

Los costos totales fueron de ARS 22.499 millones (USD 1447 millones), de los que el 91,0 %corresponden a Israel.

 

El resultado operativo fue de ARS 3.484 millones (USD 224 millones), de los que el 79,3% (ARS 2.763 millones, USD 177,7 millones) en Argentina. Y de la parte Argentina, el 58,6% del segmento de centros comerciales.

 

Ventas en Israel pero el beneficio en Argentina. Elzstain no parece estar totalmente satisfecho con su incursión de negocio en Israel. La memoria de la empresa dice que ha invertido allí USD 595 millones en cuatro años, sin recibir la estima a la que se consideraría acreedor.

 

Incluida la emisión de bonos de marzo de USD 360 millones -al 8,75%-, el grupo tiene deuda financiera bruta por USD 393,1 millones. Con efectivo y equivalentes por USD 181,6 millones, la deuda neta es de USD 211,7 millones. Modesta.

 

Y en cuanto a estructura del balance, por extraño que parezca, la extensa “Síntesis de la Información Contable y Operativa Consolidada”, no incluye un balance como tal, sino información pormenorizada de los resultados por segmentos. Tal vez alguien nos lo podrá aclarar.

 

En suma, un grupo muy interesante, con dirección centrada en el empuje de su presidente, sobre el que cabe augurar su continuidad como líder inmobiliario en el país y que tiene, nos parece, fuerte potencial de revalorización por poco que la economía general del país ayude.

 

 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    Inmobiliari y el ries… Noviembre 30, 2016 inmobiliari cabecera puerta de oro Puerta de Oro, claves… Noviembre 30, 2016