18 May

¿”Invertir con el tirón de la vivienda”? (España)

Tal es el titular del diario Expansión de este sábado pasado (14-5). Nos inquieta la frase. Y la verdad nos inquieta el propio editorial del diario, que afirma que “el rendimiento medio de una vivienda se ha disparado al 8,8% —resultado de sumar la ganancia esperada de alquilar el inmueble y la plusvalía que se obtendría de venderla a los doce meses—…”. Y abunda en la portada del suplemento “Expansión del inversor”: “el alza de precios de los inmuebles coloca a la vivienda como un activo con alta rentabilidad —de hasta el 8,8%— y bajo riesgo“.

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Se apoya Expansión en la estadística del Colegio de Registradores, que tiene en cuenta el valor de los pisos vendidos al menos dos veces en los últimos veinte años, que señala que “durante el primer trimestre de 2016 el precio medio de los pisos subió el 6,9%“. No nos corresponde discutir con un diario financiero sobre el Manual de Estilo, pero la noticia expuesta correctamente debería decir “durante el primer trimestre de 2016 el precio medio de los pisos subió el 2,2% y un 6,9% en el último año“.

 

Explica bien el Colegio de Registradores la mayor actividad, que se concreta en un 18,3% más de compraventas inscritas (T1 2016 frente a T4 2015) y un 9,8% más con relación a un año antes (T1 2016 frente a T1 2015). Y además algunas comunidades tienes incrementos de transacciones muy notables, caso de Madrid (+32,9% sobre el trimestre anterior), País Vasco (+26,6%) o Canarias (+26,5%). Y aumentan las ventas de vivienda nueva y las compras por extranjeros.

 

¿Echamos pues las campanas al vuelo, tal como hace el periódico?

 

vivienda tirón

 

La vivienda en España; ante todo, mucha calma

Como mínimo, para convencernos, tal vez valdrá la pena mirar alguna otra estadística. Dos días antes que el Colegio de Registradores publicara la suya (12-5), lo hizo Tinsa con el Índice IMIE para abril de 2016 (10-5). Y lo que dice dicho índice, que Tinsa publica desde 2005, es que entre abril de 2015 y abril de 2016 la vivienda ha subido un… 0,1%… Y que en capitales y grandes ciudades ha bajado el -0,2%. Y en áreas metropolitanas se ha quedado igual, 0,0%. Además de que en Baleares y Canarias ha bajado el -0,4% y en el resto de municipios lo ha hecho el -0,9%. Sólo ha subido de forma clara en la Costa Mediterránea, un 4,4% entre abril 2015 y abril 2016. Apunta Tinsa también la mayor actividad, con +16,8% en transacciones (marzo 2016 sobre marzo 2015) y visados de obra nueva (+34,8% febrero 2016 sobre febrero 2015), pero no dice que la mayor actividad haya llevado a un aumento de precios.

 

El INE todavía no ha publicado datos para 2016. El 9 de marzo publicó los datos del T4 2015, que informaban de un aumento del 4,2% en el año (5,8% en vivienda nueva y 4% en segunda mano) y confirma la fortaleza de algunas comunidades, con Madrid a la cabeza (+7,3%), seguida de Baleares (+7%) y Cataluña (+5,9%).

 

BBVA Research (Spain Real Estate Outlook, abril 2016) ve factores positivos en el sector vivienda (transacciones 2015, disponibilidad de financiación, tipos bajos, crecimiento de la demanda y de trabajadores registrados en la seguridad social) y apuesta por un incremento de precios en 2016 del 3% general, mayor en las grandes ciudades y en el Mediterráneo. Pero concluye que cabe esperar un comportamiento errático del mercado.

 

A medio y largo plazo BBVA Research plantea dudas sobre el crecimiento de nuestro “stock” de vivienda, ya suficiente para una país de muy baja natalidad y balances migratorios negativos. Si esa tendencia no cambia debemos esperar un mercado de vivienda en declive. Además, como señala la propia Fundación BBVA (junto con el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas), la crisis ha expulsado a 3.500.000 de personas de la clase media desde 2004 y ello influye sobre la tipología de los inmuebles demandados.

 

En suma existe un cierto consenso general sobre que se ha tocado fondo en los precios (descensos del entorno del 45% desde 2007 según Tinsa), que hay más actividad y que la disponibilidad de financiación no debería ser el problema. Pero el consenso, estadísticamente, no es tan claro como para calificar de “tirón” la situación actual. En la selección de viviendas como inversión habrá que ser cauto en las ubicaciones (Madrid, Cataluña, Mediterráneo) y procurar no competir en los mercados con alta proporción de inmuebles en manos de entidades financieras o Sareb, que siempre van a empujar los precios a la baja.

 

Por lo menos de momento.

 


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