12 Abr

Inversión inmobiliaria: ¿ajedrez o póker? De Axiare a GreenOak.

Tiene GIC -inicialmente denominada como la Goverment of Singapore investment Corporation- un interesante librito sobre su propia historia, que arranca de su fundación en 1981: “The Story of How Singapore has Managed Its Reserves and The Founding of GIC”, que relata cómo el gobierno de aquel pequeño país decidió separarse de la doctrina convencional en cuanto a la gestión de sus reservas monetarias.

 

En los 36 años de existencia, GIC ha demostrado sobrada capacidad para gestionar sus inversiones, que le han producido un 4% de rentabilidad acumulada, por encima de la inflación, a lo largo de toda su historia. O sea que si hacemos el número bien han multiplicado sus reservas por 3,25 o así a precios constantes.

 

Lo ha conseguido funcionado de acuerdo con sus “Five Investment Principles“, que denominan “The GIC DNA” (y a partir de aquí disculpen que mezclemos frases en inglés, para perder lo menos posible del sentido original):

 

1) Take a long-term approach. Estrategia de inversión a largo plazo, a menudo 20 o más años, lo que dicen les ofrece varias ventajas, entre las que está la de comprar a precio bajo y esperar todo lo necesario a conseguir un buen precio cuando venden.

 

2) Pursue true value, not price. Sobre la importancia de entender el verdadero valor de una inversión, independiente de su precio actual.

 

3) Play to your strengths. Reconocer las áreas de inversión sobre las que se tienen mejor conocimiento o habilidades, en segmentos o territorios con los que se está familiarizado y poder así tomar mejores decisiones.

 

4) Pay attention to risk. Minimizar el riesgo mediante la diversificación.

 

5) Prepare, not predict. Estar preparado para un futuro incierto y ser capaz y estar dispuesto a actuar en consecuencia con flexibilidad y rapidez.

 

La compra por parte de P3 (GIC) de 11 naves logísticas a GreenOak (Gore Spain) parece reflejar sus principios.

 

Pero manteniendo los principios, que tienen lógica, da la impresión de que distintos inversores los aplican, y no todos a veces, de distinta forma. Claramente P3 y GreenOak no tienen la misma idea sobre el plazo de la inversión, por ejemplo.

 

La reciente ampliación de capital de Axiare (EUR 93 millones) nos ha hecho pensar en ello. El porqué, pese a la supresión del derecho de suscripción preferente, Colonial no ha aceptado diluir su participación sino que ha acabado aumentándola. O el porqué el resto de accionistas, incluido David Einhorn (Greenlight Capital), reputado jugador de póker, sí lo han hecho.

 

Lo del póker nos ha llamado la atención. Y en efecto, póker e inversión parecen tener alguna relación. O al menos es lo que afirma Brandon Adams, profesor de la Universidad de Harvard (y también jugador de póker) y co-autor de la publicación “The Story of Behavioral Finance”. Pero también el ajedrez han dicho siempre que es una excelente escuela de estrategia. Así que nos hemos hecho esta tabla con algunas de las bases de ambos juegos, para intentar entenderlo (de nuevo en inglés, otra vez disculpas):

 

axiare greenoak 1

 

Ahora póngale nombres a cada casilla, al gusto. A nosotros se nos ocurre que GreenOak es más jugador de póker (“not sitting back and waiting for the fat pitch”, “infer what motivates others”). Y que GIC lo es de ajedrez (“keep calm and move slowly”, “discipline”, “play the board not the player”). David Einhorn, ya lo dice, póker (“set a budget, stick to it and accurately track profit/loss”, “you just have to fold your hand for hours sometimes”). Y Colonial, bueno, ajedrez… (“keep calm and move slowly”, “if an opening appears, seize it immediately” o “play for the advantage. If you already have it, maintain it…”

 

¿Y Axiare? De momento, en esto, es el tablero, o el tapete…, que es entendible que no le plazca mucho.

 

¿Quién gana y quién pierde? Pues depende. A veces hay tablas (“sometimes a draw is as good as a win”). Puestos a ganar, dicen que Einhorn ha conseguido un 16,5% de retorno para sus inversores en los 20 años que llevan con su fondo Greenlight. Pero los jugadores de ajedrez raramente se arruinan… El póker… es otra cosa.

 

Y por cierto, de momento Axiare ha subido un 10% en las últimas 3 semanas.


 


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