02 Dic

Inmoval Fondos Inmobiliarios, excelente gestión. (Colombia)

Inmoval es un fondo cerrado lanzado por Correval en 2009, a treinta años de duración, hasta 2039. Cuando Credicorp compró Correval a final de 2011 se hizo con la gestión de este fondo, cuyo gerente, nuestro amigo Andrés Pacheco, sigue al frente desde el principio. Pacheco nos acompañó en nuestra conferencia en 2011 y ha vuelto a hacerlo en 2015. Al escuchar sus opiniones hemos podido constatar la claridad de sus ideas, que se han traducido en el buen “performance” de este fondo.

Estos días pasados, BRC Investors Services, que mide la eficacia en la gestión de portafolios, ha mejorado el “rating” de Inmoval de G aa a G aa+ (literalmente G aa+ significa que “tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares, son muy altas, aproximándose al máximo nivel posible en esta calificación, que corresponde a G aaa”). Así que ¡felicidades a Andrés y su equipo!

De hecho Inmoval administra dos fondos en Colombia, uno de activos en renta -el Inmoval Básico- y otro más pequeño y reciente, de promoción de vivienda -Inmoval Desarrollos Inmobiliarios-. Al 30 de junio de 2015 ofrecen una valoración conjunta de US$ 193 millones, que se materializan en 144.039 m2 de espacio, de los que el 96% son inmuebles en renta y el 4% suelo. En cuanto a espacio y valoración, las oficinas representan el 28% del espacio y el 49% del valor, los locales comerciales 20% y 22%, las bodegas (naves industriales y logísticas) el 39% y 19% y los hoteles el 7% y 6%. El 82% de los inmuebles se concentran en Bogotá y la tasa de vacío conjunta es del 4,61%. Deuda sobre activo, 3,66%…

Este año 2015 se ha formalizado una alianza entre Inmoval, Arias Serna Saravia y el Grupo Accor, por el que Inmoval adquiere la mayoría de tres hoteles Ibis en Colombia (Ibis Museo Bogotá, Ibis Medellín e Ibis Marbella Cartagena) y se compromete junto con Arias Serna Saravia a desarrollar otros cuatro, todos hoteles de servicio limitado, que gestionará Accor bajo la marca Ibis. Una apuesta interesante.

En el histórico, los inversionistas (hasta octubre 2014), han crecido en número al 107% anual (de 36 a 1130) y la rentabilidad desde el inicio es del 11,30% anual.

Inmoval; llega una etapa difícil

Ahora llega una etapa más difícil. Ya a final de 2014, nos desglosaban algunos de los retos: “1) Relación Riesgo/Retorno y mantener la TIR en las inversiones; 2) ¿Se mantendrá el exceso de capital?, marco regulatorio débil; 3) Falta de proyectos institucionales, hay mucha informalidad en la economía colombiana; 4) No hay claridad en la sostenibilidad de las ciudades intermedias; 5) La escasez de tierra hace que los propietarios ya no estén dispuestos a aportarlos; 6) La dificultad para conseguir tierra y desarrollar los proyectos hace que se necesiten proyectos más grandes para que sean viables”.

Retos sin duda, pero la buena gestión al final se impone.


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