12 Abr

Inmobiliario y Oficinas en América Latina: en busca de la demanda solvente.

Seguro que a nuestros amigos de JLL Latin America no les va a importar que utilicemos la imagen de su bien conocido “Market Clock” como punto de partida de esta pequeña reflexión.

 

oficinas américa latina market clock

 

Lo hacemos porque nos parece interesante cómo a simple vista se aprecia la situación general de los 21 mercados a los que esta consultora hace seguimiento, que abarcan 14 países de América Latina.

 

De esos 21 mercados, señalados como puntos del imaginario reloj, 17 (entre las 12 y las 6) están en descenso o han tocado fondo,  (o sea desocupación subiendo de forma más o menos acelerada y rentas bajando) y sólo 4, están en ascenso.

 

¿Por qué es esto?

 

Pues no pensamos que el problema sea que las economías de estos países vayan a peor de forma generalizada. Por supuesto hay crisis y altibajos, pero se siguen demandando oficinas. Salvo en Brasil, que sí es cierto, que está pasando una grave recesión. Pero en Ciudad de México, que desciende, se han contratado 296.000 m2 netos, que es una cifra estimable. En Bogotá, 199.000, mejor aún proporcionalmente. En Lima 190.000, más que bien. Santiago de Chile, 138.000. Hasta en Ciudad de Panamá, que ha sido el mejor (peor) ejemplo de un mercado mal ajustado, se han contratado 132.000 m2 netos.

 

O sea que la demanda no es, vamos.

 

Pues por puro equilibrio económico, si no es un problema de demanda, será un problema de oferta. Es lo que queda.

 

Y en efecto el problema, casi crónico diríamos, aunque los ciclos hacen milagros, es que en América Latina se producen, en general, sistemáticamente más oficinas de las que hacen falta. Si regresamos a esos cinco ejemplos de aquí arriba, en Ciudad de México se han contratado 296.000 m2, pero se han producido 445.000. Y este año 2017 serán 819.000. El cuadro siguiente es suficientemente ilustrativo.

 

oficinas américa latina market clock 2

 

Muestra de una parte que Santiago de Chile está relativamente equilibrada, que Ciudad de Panamá, por fin, ha echado el freno (y así conseguido reducir su vacío al 39,5%…) y que México, Bogotá y Lima producen consistentemente más oficinas de las que sus respectivas economías demandan. En conjunto para esos cinco mercados, más de 300.000 m2 de exceso en 2016 y más de 700.000 m2 en 2017. Un millón más de m2 vacíos.

 

Y el caso de Brasil es todavía más grave:

 

oficinas américa latina market clock 3

 

Otro millón… (también vacío)

 

Y otra vez… ¿y por qué es esto?

 

La explicación nos lleva fuera del segmento de oficinas. América Latina en general, con la excepción de Chile, tiene un grave problema de solvencia en su demanda inmobiliaria. En casi todos los países analizados existe un déficit de vivienda alto o muy alto, que sus respectivos sistemas público-financiero-inmobiliarios tienen difícil resolver. La conjunción de una elevada economía informal, baja bancarización (consiguiente a lo anterior), sistemas fiscales ineficientes, sector financiero renuente a ofrecer crédito hipotecario porque no considera suficiente la solvencia de sus clientes potenciales e incapacidad de producir viviendas a costes asequibles a una mayoría de sus poblaciones (salvo a base de subsidios públicos), hace que el sector inmobiliario se desplace en búsqueda de demanda solvente. En otro sitio. Mientras una mayoría de la población padece de dicho déficit de vivienda, a menudo creciente.

 

Y de ahí que las empresas e inversores inmobiliarios, que como cualquier empresa buscan crecer, facturar más y ganar más, se dediquen a una producción de vivienda limitada a las clases medias y altas (las que tienen crédito o no lo necesitan) y al desarrollo de otros productos inmobiliarios. O sea oficinas, centros comerciales o bodegas. La bondad de las oficinas para los desarrolladores es que las pequeñas oficinas son consideradas por inversores particulares o empresas como un producto de inversión, con lo que no resulta -no ha resultado- difícil, acometer la promoción de edificios para su venta en porciones. Es lo que se denomina, utilizando el término de JLL en su informe, “strata title”, que es, en nuestra opinión, una asignatura pendiente a resolver en todos estos mercados. En Quito, el 64% del stock de 582.000 m2, son edificios en propiedad compartida. Un problema para el mañana.

 

En consecuencia, los desarrolladores alimentan una dinámica de producción de oficinas especulativas, sin contraparte de demanda previsible, pero ello no les preocupa demasiado mientras haya un inversor o empresa particular que compre la oficina y se quede con el potencial problema hasta que el ciclo cambie.

 

El resultado es una desocupación creciente año a año:

 

oficinas américa latina market clock 4

 

Habrá variaciones, México no es igual que Quito y el dinero que alimenta su oferta tendrá un origen distinto. Y las pequeñas oficinas son necesarias sin duda. Y la promoción especulativa es normal y positiva, porque los nuevos edificios van mejorando la media de calidad del inmobiliario comercial. Pero hay que encontrar el equilibrio.

 

Mientras tanto, las empresas ocupantes sabrán aprovecharse y elegir lo mejor entre lo disponible a un precio más bajo. Y eso es bueno, así que si el capital aguanta, aunque sea sufriendo, los ocupantes bien pueden cantar otro bolero.

 

Aquél de Lucho Gatica: “Reloj no marques las horas…”

 

P.S. Aquí tienen el informe completo de JLL por si lo quieren consultar.


 


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