09 Mar

¿Por qué invertir en inmobiliarias cotizadas? (España)

¿Por qué invertir en inmobiliarias cotizadas? (España).- Alguna vez se habrán preguntado qué ha cambiado en España en estos dos o tres últimos años para que de repente “nos pongamos de moda” entre los inversores internacionales en inmobiliario.

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Pues en nuestra opinión han sucedido cuatro cosas que animan a invertir en inmobiliarias cotizadas:

 

1) El final de la crisis ha dejado un sector limpio, haciendo desaparecer a numerosas compañías cuya base era la promoción residencial y extinguiendo el crédito bancario desbocado hacia la misma.

 

2) Las inmobiliarias patrimoniales y las compañías de otros sectores que sucumbieron a la tentación de dedicarse a la promoción residencial y no han perecido, han vuelto a sus orígenes de negocio. Es el caso de Metrovacesa, Colonial o Realia en cuanto patrimoniales, o de aseguradoras, entidades financieras o empresas industriales de lo más variopinto que se metieron en promoción por sus grandes beneficios a corto.

 

3) La normativa sobre SOCIMIs funciona.

 

4) Han sobrevivido, en medio de la batalla, equipos gestores que entienden sobre los principios del inmobiliario patrimonial.

 

Así pues, independiente de la actividad promotora que subsista, tenemos ahora un puñado de compañías inmobiliarias cotizadas, especializadas en gestionar patrimonio para obtener renta, la normativa es favorable y hay buenos gestores.

 

Inmobiliarias cotizadas; ¿qué piensan en el extranjero?

Para intentar saber lo que piensa un gran inversor internacional, nos hemos fijado en la Qatar Investment Authority —QIA— y en GIC —que administra las reservas exteriores del Gobierno de Singapur—. En QIA lo hemos hecho porque la operación en torno a Colonial —aumento de capital y de la participación de QIA en Colonial contra aumento de la participación de Colonial en SFL— es interesante y seguro que hablaremos de ella.

 

Pero el problema es que QIA, que seguro que tiene muchísimo dinero, cuenta poquísimo sobre cómo lo invierte. Cuestión de actitudes. En cambio GIC es —o parece— bastante transparente y coincide que tienen un artículo en su web bien ilustrativo: “Real Estate as an Asset Class”.

 

Aclara dos conceptos que a ellos les interesan como inversores multi-sector: la alta correlación entre el “real estate” y la inflaciónen tanto que baja con la renta fija o variable— y la volatilidad contenida del inmobiliario con respecto a su rendimiento.

 

Lo primero —el cuadro que muestran abarca más de 30 años— permite que un gran gestor de fondos invierta en los tres frentes con mínimo riesgo de perder en todos y además, en un escenario inflacionario, lo normal es que el inmobiliario sea rentable.

 

Lo segundo permite obtener rentabilidades razonables sin grandes variaciones en el valor de la inversión. En un extremo de la curva de volatilidad que se muestra estarían el “cash” (mínima volatilidad pero mínimo rendimiento) y en el otro el “private equity” (máxima volatilidad y rendimiento). Estos criterios son los que han permitido a GIC mantener entre el 4% y el 6% -salvo una caída en 2009-, lo que para ellos es un indicador clave, el “Annualised Rolling 20-year Real Rate of Return”, que en 2015 fue del 5%. Conseguir un 5% todos los años durante 20 años, exige ciertos fundamentos a la hora de invertir.

 

inmobiliarias cotizadas

 

Naturalmente eso luego hay que sustanciarlo y ello requiere de otros principios, entre los que citan: invertir con los mejores “partners” locales, diversificar entre los sectores inmobiliarios más consolidados, hacerlo con “boots on the ground” –conocimiento local- y hacerlo como parte de un proceso “robusto” –seleccionar los mejores activos y gravitar, quédense con esta palabra, hacia los mercados más rentables-.

 

Y esto, de forma más o menos explícita en cada caso y seguro que con algunos matices, es lo que piensan los gestores de fondos tales como Soros Fund Management, FMR y Paulson & Co. (Hispania), Black Rock y UBS (Merlin), Perry Corporation, Taube Hodson Stonex Partners y T. Rowe Price International (Axiare) o la Qatar Investment Agency (Colonial) cuando comprometen un centenar o más de millones de euros a nuestros colegas de este sector.

 

Que si lo hacemos bien serán muchos más.

 


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