30 Nov

Inmobiliari y el riesgo de las viviendas en construcción (Perú)

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Tenemos en este blog un hilo de comentarios a propósito del artículo sobre Inmobiliari que escribimos el pasado junio y las presuntas dificultades de esta empresa.

 

Desconocemos la situación de Ingroup. Suena a que efectivamente algunas de sus obras se han detenido o ralentizado, pero tampoco podemos confirmar que la situación financiera sea más o menos seria.

 

Del hilo de comentarios a que aludimos se deduce que Inmobiliari tiene, efectivamente, varios desarrollos detenidos (Villa In, Recrea Magnolias, Lux de Lince se citan expresamente por diferentes personas). Y también se dicen cosas como “¿y qué pasa si no te devuelven tu dinero? o “tremendamente preocupante para las familias que hemos invertido” o “mientras tanto seguimos pagando créditos hipotecarios y ¿quién nos defiende?”.

 

inmobiliari cabecera

 

Ello nos empuja a opinar sobre la zozobra que manifiestan quienes escriben, que tienen dineros entregados a cuenta de edificios que todavía no están terminados. Aunque para hacerlo con propiedad necesitaríamos entender bien cómo funcionan las reservas, entregas a cuenta o arras en la compra de viviendas en construcción en Perú, sí podemos aportar algunas ideas.

 

Porque se trata de una cuestión sobre cuya regulación es importante que el gobierno tome medidas o, si existen, obligue a que se cumplan. Quien compra una vivienda en construcción no debe poner sus ahorros a riesgo del buen fin del curso empresarial de un negocio de desarrollo inmobiliario. Su dinero debe estar garantizado, fundamentalmente por la banca que financia al propio desarrollador. O con garantías o avales alternativos.

 

En España, que es lo que mejor conocemos, vivimos esa precariedad jurídica por bastantes años. Cuando se compraba una vivienda en construcción, el desarrollador tenía la obligación (según la ley 57/1968) de obtener una garantía -bancaria o de una compañía de seguros- en favor de quien efectuaba el pago. Y el banco debía además depositar los fondos en una cuenta separada, cuyo uso, controlado por el banco, debería ser exclusivamente la construcción del bien inmueble.

 

Naturalmente, estábamos todos tan ocupados haciendo más casas (más de 900.000 se vendieron cada año entre 2004 y 2006), que casi nadie se preocupó demasiado de exigir que tales garantías se entregasen. Ni de que los fondos fuesen a una cuenta separada. Y cuando estalló la burbuja, devino la crisis y se paralizaron construcciones a millares, los compradores se encontraron desamparados. En su reclamación a los bancos, estos se “llamaron andana”, se desentendieron.

 

Sólo casi diez años más tarde se ha conseguido que el Tribunal Supremo, en sentencia del 21 de diciembre de 2015* -en un caso instado por un único comprador- dictamine que los bancos que admitieron ingresos para las empresas desarrolladoras de vivienda, están obligados a su devolución a todos quienes se vieron perjudicados.

 

El riesgo de comprar viviendas en construcción en Perú.

 

Afortunadamente la situación de la vivienda en Perú no permite prever que una crisis de la dimensión de la que sucedió en España pueda repetirse allí. Pero sí es posible que se produzcan situaciones individuales con empresas que atraviesen por dificultadas económicas y que, en ausencia de una regulación efectiva, utilicen los recursos de clientes para otros fines distintos a la construcción del inmueble para el que han recibido la entrega. Algo semejante a lo que, llevado al extremo, supone el llamado fraude piramidal o esquema Ponzi.

 

La destrucción de la confianza de los consumidores, de los compradores, es lo peor que puede sucederle a cualquier empresa y al sistema en el que operan. En ningún caso deberían hacerse pagos a cuenta de una vivienda futura -salvo un pequeño depósito de paga y señal de importe menor-, que no estén garantizados.

 

Las inquietudes en esta caso hacen sospechar que, en Perú, falta un eslabón en la cadena de seguridad para los dineros de los compradores de vivienda. Se puede arreglar con regulación -a la que los bancos deberían colaborar activamente- o se puede arreglar con un uso más intenso de la Fiducia, que ya funciona en Perú pero cuya aplicación puede ampliarse.

 

Y a ver si lo de Inmobiliari no pasa a mayores. Y si no mejora pronto, vayan buscando un abogado, individual o colectivamente.

 

*”La Sala fija como doctrina jurisprudencial que: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

 


6 Comments

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  1. Jose Antonio Delgado

    diciembre 14, 2016 at 2:05 pm

    Y a ver si lo de inmobiliaria no pase a mayores con la venta

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  2. JADP Inmobiliario

    diciembre 14, 2016 at 6:01 pm

    Al respecto del peligro de comprar vivienda en el Perú, me permito opinar con base en experiencia propia y a la información que por mi actividad recibo – más allá del puro sentido común que también -; Que el riesgo y consecuente perjuicio a los consumidores inmobiliarios peruanos no llego a mayores, gran consuelo estadístico para el país; nada que ver de consuelo para los afectados quienes, hay que decirlo acompasaron felices la hora loca del Boom Inmobiliario, ¿y porque?
    1- Estos consumidores afectados se encuentran básicamente en el sector socio económico Alto y Medio. Esto no quiere decir que en los sectores más bajos también hubo no menos problemas pero no del tipo financiero que es el tema de este Blog (básicamente retrasos en obras de saneamiento y acabados de mala calidad). Entonces se supone que estos consumidores son gente si o si con acceso a educación e información – se supone -. En la legislación peruana a este tipo de consumidores se les llama “consumidores razonables” que es justamente lo que no fueron.
    2- No fueron razonables pues se compraron tres falsedades: que los precios iban a seguir subiendo porque la demanda insatisfecha es inmensa en el Perú; que el Boom era el mejor momento para invertir en inmuebles; y que leer diarios especializados (Gestión) y Googlear precios los hacían hábiles para las inversiones inmobiliarias. Personalmente me di de cara una y otra vez con potenciales clientes a los que más allá de ofrecerles inmuebles en cartera, quería ofrecerles mis consejos y asesorías. Y realmente en ese momento era “anormal” seguir mis consejos, tal vez solo hubiera logrado que mis clientes “pierdan la oportunidad de comprar una segunda vivienda como inversión”.

    Una de las cosas que les decía, es que comprar en planos o en construcción estaba muy poco regulado, siendo lo más importante el concepto de “Bien Futuro” y que si nos basábamos en ello era realmente por decir lo menos inadecuado cancelar 100% la compra del bien futuro. Pero esta fue la norma en la hora loca inmobiliaria y muchos compraron con Créditos Hipotecarios pensando en que la re-venta (cuando el inmueble este terminado) seria jugosa. Prensa, gremios y hasta Estado plagaban de información alentadora y estos “consumidores razonables” se la creyeron toda. “En la legislación un bien inmueble sigue siendo futura no hasta que se termine físicamente, sino hasta que este independizada en los registros públicos, cosa que demora mucho, incluso más que la misma construcción.

    Concuerdo completamente con este articulo en esto: “En ningún caso deberían hacerse pagos a cuenta de una vivienda futura – salvo un pequeño depósito de paga y señal de importe menor -, que no estén garantizados.”. Quiero decir que tuve a mi cargo en el 2002 y 2005 la promoción y venta de un proyecto de apartamentos y ofrecía don formas de pago. Cuota Inicial a la firma y desembolso de crédito hipotecario cuando el inmueble se encontraba listo para recibir acabados; o Desembolso del crédito hipotecario al inicio de obras y cancelación de la diferencia para los acabados. En el caso de compras 100% con recursos propios del comprador, el pago era de la mano con un cronograma de avance de obra. No contábamos con otras garantías lastimosamente más que con nuestra honestidad por lo que nunca dejamos de dar la cara cuando hubo demoras, y cuando era decisión del comprador se resolvía y devolvía el dinero; la gran mayoría nos daba su confianza y esperaba. Y algo muy importante, no vendíamos a precios inflados y los precios de pre-venta eran realmente de pre-venta.

    Y si el moderador de este Blog me lo permite puedo compartir guías técnicas-legales infaltables en el due diligence del inversionista inmobiliario.

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    • WorldOfficeForum

      diciembre 14, 2016 at 6:28 pm

      Hola. Puede compartir lo que quiera y pretendemos ser un foro de todos y para todos. Lo que sí debemos pedirle es que no repita los mismos enlaces, motivo por el que hemos eliminado el enlace que compartía en este comentario, puesto que ya lo había compartido en un comentario anterior. Muchas gracias en todo caso por comentar y participar. Saludos.

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  3. Chris

    diciembre 21, 2016 at 5:49 am

    Una consulta…el día de hoy escuche por la radio de que Inmobiliari estaba en Liquidación, lo revise por la web y aparentemente es asi….alguien que tenga información mas detallada podría compartirla por favor?

    Gracias de antemano….

    Responder
  4. Jorge Zanoletty Larrea

    diciembre 21, 2016 at 7:58 pm

    Efectivamente se ha publicado en la prensa peruana que la empresa pasa por dificultades y que se planeaba su venta. Éste y otros artículos de Semana Económica lo explican. http://semanaeconomica.com/article/sectores-y-empresas/inmobiliario/207564-inmobiliari-en-venta-la-deuda-asciende-a-s-363-millones/

    A nosotros no nos parece que la venta sea lo más probable en esto tipo de compañía. Lo que pensamos es que, si no consigue superar sus dificultades en negociaciones que ya estarán teniendo lugar, Inmobiliari solicite el concurso de acreedores, cuestión que en Perú está regulada por el INDECOPI (Instituto Nacional de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual). Si no lo solicita, ese mismo procedimiento concursal puede ser solicitado por alguno o algunos de sus acreedores. El fin de ello es proteger el patrimonio de la empresa frente a una acción “predadora” de un acreedor concreto y establecer una “tregua” para negociar y buscar soluciones a la viabilidad del negocio y la empresa.

    Sólo si el concurso no tiene éxito, es decir si los acreedores principales (que muchos son bancos con deudas garantizadas con hipoteca que pueden optar por quedarse fuera del concurso) no aceptan los sacrificios que la viabilidad implique, normalmente quitas a sus deudas, se podría ir a liquidación.

    No parece lógico pues, que se esté hablando hoy de liquidación, porque el concurso es previo y se debería saber si se ha solicitado (como decimos por la propia empresa o por sus acreedores).

    No obstante, nos parece obvio que la empresa está en una fase difícil y que cada uno debería buscar cómo proteger sus intereses.

    Creemos que para los compradores de viviendas, que en importe individual suponen poco en esta cuestión, pero con todos juntos será mucho más, lo razonable es buscar agruparse a través de un despacho de abogados que ofrezca asesoramiento colectivo a ese grupo.

    Sin olvidar que, llegado a la situación que parece que se está produciendo, el interés de la banca acreedora en salvar su propia deuda suele estar por encima de salvar los de otros involucrados, incluidos los compradores.

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