18 Abr

Las enseñanzas del caso Homex (México)

Dice Moodys que los tres desarrolladores de viviendas -las conocidas como vivienderas-, calificadas por su firma en México, Consorcio Ara, Cadu Inmobiliaria y Casas Javer, están bien posicionadas para enfrentar una caída de la demanda, ya sea por cautela de los compradores, disminución de los subsidios o restricciones de financiación tras las próximas elecciones en el país.

 

  • Consorcio Ara, que es la más grande (capitalización Ps. 9.490 millones, USD 527,2 millones, +17,4% en el año), ha vendido en 2017 11.396 viviendas (-4,9%), de las que el 59,1% han sido de interés social (33,7% del ingreso). Precio promedio del total Ps. 714.100 (USD 39.700, +17,7%). Ingreso total Ps. 8.347,7 millones (+9,4%).

 

  • Cadu (capitalización Ps. 4.990 millones, USD 277,1 millones, +58,2% en el año) ha vendido 10.190 viviendas (-1,5%), de las que las viviendas de interés social representan el 78,6% del ingreso. Precio promedio Ps. 396.000 (USD 22.000, +19,3%). Ingreso total Ps. 4.030 millones (+17,2%).

 

  • Y Casas Javer (capitalización Ps. 4.652 millones, USD 258,4 millones, -0,6% en el año), ha vendido 18.750 viviendas (+2,2%) de las que el 10,3% han sido viviendas de interés social. Precio promedio Ps. 403.000 (USD 22.400, +4,9%). Ingreso total Ps. 7.563 millones (+7,2%).

 

En las tres se observa una tendencia común: progresivo abandono de la vivienda de interés social, en beneficio de las clasificadas como “tipo medio” y “residencial“, de precios unitarios más elevados y menor o ninguna dependencia de subsidios. Y el mercado parece estar premiando esa tendencia. Entre las tres han producido/vendido, unas 40.000 viviendas en 2017. Lo que supondría, si hacemos caso a las cifras de Consorcio Ara, de crecimiento del parque habitacional entre 2010 y 2050, de 36 (para una población de 113,5 millones) a 47 millones de unidades (para una población de 150 millones), o 275.000 viviendas/año como cifra de largo plazo como tendencia de largo plazo (que a nosotros pocas nos parecen), que entre las 3 tienen una cuota del 15% aprox. sobre la producción necesaria anual. Bastante alta para compañías de una base de capital relativamente reducida.

 

Javer, por su parte, como cifras de corto plazo, estima la demanda de adquisición en 576.000 viviendas para 2018, incluyendo en el cálculo el déficit habitacional.

 

Las enseñanzas del caso Homex

 

El problema, nos parece, es que el mercado financiero, tras la experiencia de Homex, no premia precisamente la dependencia de las vivienderas de los subsidios o de la financiación de Infonavit, y en consecuencia es previsible que la producción, en número de unidades, vaya disminuyendo mientras la oferta, en línea con lo que pasa en otros países, se concentra en otros tramos de la demanda de mayores ingresos.

 

Y en efecto, tanto en subsidios como en volumen o número de créditos hipotecarios, los gráficos de los últimos años, que extraemos de la presentación de resultados de Javer no infunden precisamente confianza en una política estable por parte del gobierno:

 

Las enseñanzas del caso Homex 2

 

Y de vuelta a Homex…

 

Leemos el reportaje de Los Angeles Times firmado por Richard Marosi y no podemos sino echarnos las manos a la cabeza. Marosi fue candidato al Premio Pulitzer en 2015 y el artículo, como retrato crudo de una realidad, parece fundamentado. Homex enseña, entre otras cosas, que cuando un entramado productivo descansa más en el retrato de sus finanzas que en realidades tangibles, hay que preocuparse. Y en particular si es grande. Homex, en su día (hasta 2008), participada por Equity International (Sam Zell), y que llegó a capitalizar, leemos, hasta USD 3.000 millones, consiguió “cocinar” sus libros contables a un nivel difícil de creer. La SEC estadounidense, que inició un procedimiento por fraude contra sus gestores en marzo de 2017, llega a estimar que la empresa falseó la venta de hasta 100.000 viviendas inexistentes. Cómo colaboraron, o cómo lo hacen hoy, los organismos de control financiero mexicanos y estadounidenses (Homex cotizó en la Bolsa de NY), es algo que desconocemos.

 

Pero tal vez las dos cosas que más llaman la atención más allá de la cocina de los libros contables, es que Homex pudiera ejecutar, financiar con apoyo de Infonavit, vender y entregar (o no entregar en su caso), viviendas carentes de infraestructuras o con tamañas carencias y deficiencias como el reportaje retrata. La industria de desarrollo de vivienda mexicana, mucha de ella experimentada y honorable (de las vivienderas que citamos arriba alguna lleva más de 40 años en el negocio), debería trabajar en favorecer los controles físicos, de disciplina urbanística o de las finanzas para sus compradores, que impidan que un caso como el de Homex, con sus millares de damnificados, se repita. En un marco de una mayor estabilidad en el largo plazo en la administración de subsidios y crédito público.

 

Porque la alternativa, hacia la que el mercado -financiero- parece estar empujando, es que las empresas abandonen progresivamente el desarrollo de vivienda social, en favor de segmentos de la demanda menos “problemáticos”, y la situación de la oferta para ese segmento, que sigue siendo mayoritario en el panorama socio-económico mexicano, empeore. Con diferencias crecientes entre quienes “tienen o pueden” comprar una vivienda y quienes “ni tienen ni pueden” hacerlo.

 

De todo se aprende. Éste es un caso a estudiar.

 

A ver el nuevo presidente por dónde apunta.

 

P.S. Anecdóticamente… Hace años tuvimos que ver en la venta de una casa en construcción en Ibiza (España). El comprador, piloto de un avión comercial con ruta habitual a esa isla, nos decía que cada vez que pasaba por encima de “su parcela”, inclinaba el avión para comprobar desde la cabina que efectivamente estaban trabajando en la casa…, porque del contrato no acababa de fiarse. Resulta llamativo que uno de los elementos de prueba en la investigación de la SEC sobre Homex, fuesen unas fotos satelitales de un supuesto complejo de viviendas, Benevento en Guanajuato, uno de los mayores resultados de la compañía, con cientos de unidades vendidas. Unidades que… ¡simplemente no existían…!


 


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