29 Mar

HNA compra 245 Park Avenue por… ¿USD 2.200 millones?

Hace unos días escribíamos sobre la venta del Leadenhall Building al grupo chino (Hong Kong),  CC Land. Ahora son de nuevo los chinos, HNA junto a un inversor cuya identidad aún no se conoce, quienes compran 245 Park Avenue en Nueva York, por USD 2.201 millones.

 

245 park avenue

Fuente: Brookfield Properties

 

HNA ha estado en titulares en España durante meses por su disputa, guerra judicial, en torno a la gestión de la cadena hotelera NH, de la que es accionista mayoritaria. También lo es de la americana Carlson -nada que ver con la agencia de viajes británica Carlson Wagonlit Travel CWT- y a través de ésta de la escandinava Rezidor (Radisson), que ahora funcionan en alianza como Carlson Rezidor. Y finalmente y sobre todo, un 25% de Hilton Worldwide, por el que pagó hace menos de seis meses USD 6.500 millones.

 

Así que NH no es más que una mínima parte de este enorme conglomerado. HNA, que arrancó en 1993 en el sector de aviación, no es especialmente comunicativa en su página web, que parece hecha “para andar por casa”, si nos permiten la expresión. Pero lo es lo suficiente para explicar que su negocio de aviación opera con 1.250 aeronaves, por medio de una docena larga de aerolíneas que encabeza Hainan Airlines; que es “dueña y operadora” de unos 3.200 hoteles a nivel global con 380.000 habitaciones, que opera 17 tiendas por departamento y 1.610 supermercados en China y que tiene proyectos inmobiliarios por lo que interpretamos son 50 millones de m2 (49.671 million square meters) y 18 millones de m2 de inmuebles de todo tipo (18.037 million square meters).

 

O sea grandes.

 

Ahora suman 245 Park Avenue, que es un edificio de 159.700 m2, construido en 1967, obra de Schreve, Lamb and Harmon, los mismos arquitectos del Empire State Building. El edificio tiene 48 plantas, con 6.800 m2 de comercial y el resto oficinas en plantas de entre 7050 m, las más bajas y 3.350 m2, la parte alta.

 

245 park avenue 2

Fuente: Brookfield Properties

 

Lo vende Brookfield (hoy 51%), que lo adquirió en 1996, junto al New York State Teachers’ Retirement System (49%), adquirido por este fondo en 2003. Brookfield compró el edificio como parte de un paquete escindido de la quiebra de Olympia & York (la empresa de Paul Reichmann que desarrolló Canary Wharf en Londres).

 

En el año 2000 JP Morgan Chase y Bear Sterns firmaron sendos contratos de arrendamiento a 20 años por un total de 75.000 m2, lo que sin duda supuso un incremento en el valor del inmueble (que en 1996 se estimó en USD 400 millones). HNA está comprando a USD 13.782/m2. Según CBRE -que se ha encargado de la venta- a final de 2016 la renta media demandada en el “downtown Manhattan” era de USD 57,95 per sq. ft. (USD 52/m2/mes, que por el retail será más), lo que da una renta aproximada de USD 99,6 millones/año. Si la cifra es correcta, HNA estaría comprando al 4,75% de yield, que está bastante bien (según el World Office Yield Spectrum de Savills-Deakin University 2016 H1, el yield efectivo para el “downtown New York” estaba a final de 2015 justo por encima del 3%).

 

Una de los interrogantes en torno a HNA es el entramado de financiación que esté utilizando en un grupo tan grande y diversificado y la sostenibilidad del mismo, aunque seguro está repartido en muchos compartimentos estancos. En el caso de 245 Park Avenue, la deuda principal es un crédito hipotecario con el Bank of China que en 2016 se amplió a USD 1.000 millones. Pero con RMB 1 billón (1 trillion anglosajón), o sea USD 1.454.292 millones en activos, ¿cuál es el equilibrio financiero de este grupo?


 


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