03 May

Hispania vende sus oficinas: ¿who, what, why, when, where, how, how much?

Who, why

 

Hispania es una compañía distinta hoy a la que era hace dos años. Básicamente la misma gente -gestores, accionistas-, pero casi diríamos que es otra compañía. La operación “Bay” con Hoteles Barceló, iniciada en febrero de 2015 -y culminada en octubre del mismo año- supone el primer gran golpe de timón a su estrategia, en la que Hispania inicia su cambio de rumbo. No hace falta un goniómetro para apreciar a simple vista el cambio de tendencia que se produce a partir de ese año. Tal vez si la OPA sobre Realia hubiera tenido éxito las cosas habrían sido de otra manera. Le ha salido bastante bien. En realidad muy bien. La evolución de GAV y rentas en 2016 lo demuestran de forma manifiesta: mientras el GAV sube en el año -final de 2015 a final de 2016- un 41%, las rentas lo hacen un 278%. Y vale que son cifras de final de año y muchos hoteles no rindieron el 2015 completo, pero se sigue pareciendo mucho al ideal de cualquier inversor.

 

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Y aunque dos años no son mucha perspectiva, no se oculta la velocidad con que una SOCIMI, digamos “clásica” de 2014, con oficinas (63% de las rentas) en Madrid y Barcelona sobre todo (77% de las rentas), muta a una SOCIMI hotelera en la que los hoteles suponen el 82% de las rentas, en Canarias, Baleares y Andalucía (75,4% de las rentas).

 

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Si a ello le unimos la comparación del Net Initial Yield, EPRA NIY, de los tres negocios de la compañía, queda claro el por qué ha decidido desprenderse de oficinas y residencial:

 

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What, Where

 

Hispania compró, hasta final de 2015, 25 edificios de oficinas, con un total de 153.621 m2, 80% en Madrid, 19% en Barcelona, 1% en Málaga. En 2016 adquirió únicamente el proyecto de Vía de los Poblados, 1, en Madrid, de 33.124 m2, que está por construir. Coste con CAPEX del total, al 31-12-16, EUR 433,2 millones. Del 80% que tiene en Madrid, el 81,7% está en lo que la empresa califica de “Zona Prime Secundaria” -M30, corredor M30 A2, IFEMA, Alcobendas-, aunque un par de edificios, en Las Rozas y San Sebastián de los Reyes están realmente en periferia. Dos de los 25 inmuebles son plantas únicas (Av. de Burgos y Orense). En Barcelona están concentrado en la esquina de Diagonal con 22@, junto a la Torre Glòries y un edificio en el propio 22@. Ha ido mejorando la ocupación, que a final de 2014 era del 73%, en 2015 el 77% y en 2016 un 82%. Todavía le falta para ser ideal. La EPRA Vacancy (económica), es el 16,9%. Ilunión (ONCE), es el inquilino principal, que veamos, consecuencia de la compra de ONCISA, la inmobiliaria de la ONCE, por parte de Hispania en 2014.

 

 

How, When

 

Leemos que la compañía está en proceso de seleccionar a una consultora que se encargue de la venta de los 25* inmuebles (22 edificios, 2 plantas y el proyecto de Vía de los Poblados, menos la sede de Uría que excluyen), con intención de realizar la venta a una sola mano. Seguro que habrán estudiado la alternativa del menudeo y nos da la impresión de que prefieren realizar una operación de menos margen pero completa y pronto, que arriesgarse a que el proceso se dilate en el tiempo y encima tener que quedarse con algún activo indeseado. Vista la ruta en la estrategia de negocio (y el anuncio de liquidación de la SOCIMI para 2020), tiene sentido. Aunque falta por ver quién es el comprador para este lote de inmuebles, en el que no hay grandes estrellas rutilantes.

 

Puestos a especular, estos son los mapas de activos en Madrid (excluyendo alguno en periferia) de Axiare, Colonial e Hispania:

 

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Como se aprecia, estrictamente por ubicación, tanto Axiare como Hispania son complementarias a la “mancha” de Colonial. Pero Colonial ya participa en Axiare, que parece que le encaja bien como complemento estratégico y no da la impresión de que vaya a cambiar de montura.

 

El CEO de Merlin, Sr. Clemente, dice que van a frenar las compras y trabajar en mejorar sus edificios. No tendríamos claro qué le añaden las oficinas de Hispania salvo más tamaño, que no parece ser lo que buscan en este momento. Lar se ha dedicado poco a las oficinas y dudamos que vaya a cambiar, aparte de que la operación tiene una talla proporcionalmente grande para ella.

 

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Entre las patrimoniales cotizadas, con tamaño que pueda acercarse suficiente, quedan Realia -en una escala- y Grupo GMP y Zambal. Con éstas importa menos el tamaño del bocado, que lo que piensen conjuntamente sus gestores con los accionistas en México, Singapur o París.

 

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A partir de ahí puede ser cualquier cosa. Y tal vez veamos más eso, cualquier otra cosa, que nada de lo anterior. Desde un fondo extranjero, a una SOCIMI controlada desde fuera, pasando por alguna patrimonial privada española o una operación “exótica” del tipo asiático o latinoamericano.

 

How much

 

Mucho dependerá de esto último. Lo que leemos es que Hispania busca EUR 520 millones.

 

¿Los vale? La valoración al 31-12, excluyendo la sede de Uría Menéndez, es de EUR 495,6 millones. El coste con CAPEX a la misma fecha son EUR 433,2 millones. La diferencia de EUR 60 millones es la revalorización obtenida en estos dos años, de la que una parte igual está en la banda de negociación.

 

Por rentas, con las ocupaciones y rentas por inmueble que la compañía declara (media total EUR 17,8/m2/mes), sus oficinas generan hoy renta anual de EUR 19,3 millones, con potencial si se ocupan al 100% de EUR 23,2 Millones. En ambos casos entendemos que más las plazas de garaje. Hoy se estaría comprando al 3,75+. Con el 100%, al 4,5%+, que parece ser el mercado.

 

Ya sabremos.

 

*Hoy leemos que los inmuebles de oficinas que tiene la compañía son 27, que es uno más de los que nosotros vemos.



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