01 Mar

Resultados Hispania Socimi 2016 (España)

Hispania está demostrando que su apuesta por el sector hotelero le funciona. Con 36 hoteles y 10.500 habitaciones, la compañía se ha convertido en el principal propietario no operador de hoteles en España. Los hoteles son el 63% de la cartera.

 

Hispania está ahora en un período de re-evaluación estratégica, al cumplirse este marzo de 2017 los tres años del período de inversión que se estableció en el acuerdo inicial con su gestora, Azora. Se está discutiendo la extensión del período de inversión hasta diciembre de 2017. Pero lo que parece que no se discute es que al finalizar el contrato, en marzo de 2020, los activos que entonces posea la sociedad se vendan y los fondos provenientes de dichas ventas se distribuyan. Naturalmente que creemos a su presidente, Sr. Rafael Miranda, cuando así lo afirma en su carta a los accionistas, aunque vista la marcha del sector turístico en España y la de la sociedad, nos sorprendería que la opción que se tome dentro de tres años sea la de “vender todo y repartirse los cuartos”, si nos perdonan que seamos coloquiales.

 

En cualquier caso, mientras piensan, la compañía ha tenido una año excelente. El EPRA NAV ha subido un 54,8%, hasta EUR 1.495,2 millones y el mismo ratio por acción un 17,4%, hasta EUR 13,72. Como en otros casos, la revalorización de los activos, en Hispania de EUR 298,5 millones, tiene protagonismo en dicha subida, por el efecto del propio mercado, pero también por la renovación de los inmuebles que la sociedad utiliza como uno de sus principios estratégicos.

 

El EPRA Net Initial Yield mejora un 14%, hasta el 6,5% (6,6% Topped-Up), que es seguramente el mejor del sector. Lo consigue principalmente gracias a que la rentabilidad de los hoteles sobre el coste de la inversión es del 10,3% (11,1% en los activos que se consideran ya estabilizados). Da idea del buen rendimiento de los hoteles, el hecho de que suponiendo el 63% de la superficie, hayan aportado EUR 117,8 millones de los EUR 142,9 millones de ingreso total, o sea el 82,4%, tiene su origen en ese parte del negocio.

 

Por ello no sorprende que esté realizado la venta de sus activos residenciales (al por menor en busca del mejor precio) y que hayamos escuchado de la intención de desprenderse de su parque de oficinas, que componen 27 edificios en Madrid y Barcelona con 187.000 m2. Compradores habrálos… aunque está por ver los precios que Hispania maneje cuando finalmente lo haga.

 

EPRA Earnings (de donde se pagan los dividendos), o sea el ingreso recurrente en efectivo, ascendió a EUR 54 millones, frente a EUR 1 millón negativo en 2015. Este cuadro extraído de la memoria muestra bien el uso de los fondos:

 

hispania socimi resultados 2016

 

La desocupación (EPRA Vacancy, considerando sólo oficinas y residencial) el 18,9%, un 15,6% menos que en 2015 (que era del 22,4%). Relativamente alta en oficinas, 16,9% y alta (aunque probablemente parte de la estrategia de venta), en residencial, 22,8%.

 

El EPRA Cost Ratio (excluyendo vacío) ha disminuido drásticamente en el último año, del muy elevado 67,8%, al más normal 26,5%.

 

A expensas de dedicar un artículo en que volvamos a estudiar en más detalle el negocio hotelero de esta empresa, baste indicar que en sus hoteles en Canarias, los que tiene en renta fija más variable, que acumulan 4.611 habitaciones de las 7.229 totales, su RevPar -Revenue per Available Room– en 2016 ha sido de EUR 113,4 (+14,3% sobre 2015), un 19,4% más del RevPar que los hoteles del archipiélago. Y en los de renta fija, otras 630 habitaciones, el RevPar ha sido de EUR 161,30, un 69,8% más que la referencia general.

 

El GAV asciende a 2.008 millones (+40,9%). Y la deuda ha tenido una excelente evolución con un aumento de sólo el 1,2%, lo que ha hecho que el LTV neto descienda del 25% al 18%.

 

hispania socimi resultados 2016 2

 

En resumen, un buen año. La bolsa, haciendo alarde de frialdad, ha dejado la acción plana, en EUR 12,18, después de abrir en EUR 12,21, un 11,2% por debajo del NAV.


 


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