31 Ene

Oficinas de Hispania y logística de Axiare: ¿quién da, o quién da más?

Aparte de que Lar España Socimi sea apetecible a más o menos medio plazo, sí parece que hay dos operaciones que creemos se verán en algún momento en el semestre.

 

Las oficinas de Hispania: ¿quién da…?

 

Sobre las oficinas de Hispania ya escribimos va a hacer seis meses, cuando parecía que la venta a Swiss Life iba a salir y finalmente en octubre se torció, según todas las opiniones -que asemejan una sola- por la situación política de Cataluña. Tendría que ver, pensamos, que Hispania no quisiese desgajar el bloque de su patrimonio catalán, o el precio o simplemente que a Swiss Life le entró aquello de los “cold feet”.

 

Pero la verdad es que nuestro artículo de entonces,

 

Aquí pueden leerlo: “Hispania, sería bueno que cerrara con Swiss Life”

 

estaba más enfocado al comprador que a la propia cartera de oficinas de Hispania. Que como va a hacer seis meses y nada se ha movido, nos ha parecido que valdría la pena volver a mirarla, dadas las recientes operaciones en el sector de oficinas en Madrid, sobre todo por parte de Colonial:

 

Aquí pueden leer: “La compra de suelo por Colonial en Méndez Álvaro, ¿sorpresa?”

 

Hispania tiene actualmente, si contamos bien, 148.066 m2 de SBA en oficinas (con 2.926 plazas de aparcamiento), repartida en 24 edificios (en dos de ellos son plantas sueltas). Y cuenta además con el proyecto Helios en Vía de los Poblados, 1 de Madrid, que sumará otros 33.124 m2 sobre rasante (con 800 plazas). Son pues en total unos 180.000 m2 de SBA incluyendo los metros en desarrollo, de los que el 76% aproximadamente en Madrid y el 22% en Barcelona y un 2% en Málaga.

 

(como comparativa actual, Axiare tenía, a junio de 2017, 237.479 m2, que hoy deben ser unos 243.000 m2 tras la compra de Josefa Valcárcel 40 y la venta de Fernando el Santo 15. Es decir que las oficinas de Hispania son más o menos el 75% de las de Axiare)

 

En el acumulado a 30 de septiembre, Hispania había obtenido EUR 16,1 millones de renta de sus oficinas, que se corresponden con la renta media de EUR 13,5/m2/mes del total de su cartera más el alquiler de plazas. Esa renta media se descompone a su vez en EUR 14,3 en Madrid, EUR 11,2 en Barcelona y EUR 12,3 en Málaga. Da la impresión, en efecto, de que Barcelona lastra el valor del conjunto, no sólo por la menor renta media, sino porque la ocupación, que en Madrid es del 90%, en Barcelona baja al 77%.

 

Con todo, la generación actual de rentas del orden de EUR 21,3 millones anuales, más los 2 ó 3 millones de los 25.000 m2 que tiene vacíos, más el proyecto Helios, por el que pagó EUR 32 millones, sí daría para un cifra del orden de EUR 500 millones por el paquete.  Aunque tal vez deba esperar a un comprador foráneo. Porque tras las operaciones de Testa, Metrovacesa y Axiare, a ninguna de las grandes españolas parece que les pueda encajar. Más fácil veríamos el despiece Madrid-Barcelona y la venta suelta de algunos edificios menores.

 

Aquí está el mapa con sus oficinas:

 

 

La logística de Axiare: ¿quién da… más?

 

Más disputada va a estar la compra de los activos logísticos de Axiare, 332.930 m2, de los que el 66,7% en Madrid. En valor (30-6), EUR 302,8 millones, un 83,3% en Madrid. Le ha ido muy bien el sector logístico a Axiare, que a junio 2017 le había proporcionado una revalorización de EUR 101,5 millones (un 50,4% sobre su valor de compra). Con una ocupación del 97,1% y EPRA NIY “Topped-Up” del 6,0%, muy por encima del de las oficinas, del 3,6%, ese grupo de propiedades despertaría mucho interés.

 

Decimos despertaría porque para ello hay que presumir que Colonial, tras su OPA sobre Axiare -cuyo éxito deberíamos ver confirmado en unos días-, decida finalmente ponerlas a la venta, como ha anunciado.

 

Sí así fuese, va a encontrar varios interesados. Seguramente Merlin, cuya inclinación hacia ese segmento es manifiesta. Pero seguro también las especialistas, P3 (GIC), Logicor (Blackstone) y Prologis. Éstas son sus posiciones (sobre las que cada empresa ofrece diferente nivel de detalle) de SBA actuales en España:

 

  • Merlin (30-9), stock 962.178 m2, WIP 554.407 m2, ZAL Port 502.941 m2, total gestionado 2.019.526 m2. Ocupación 98,0%.
  • P3 (GIC), 11 edificios, 400.698 m2.
  • Logicor (Blackstone), 1.000.000 m2.
  • Prologis, 42 edificios, 881.776 m2.

 

Aquí nuestro artículo: “Merlin, Prologis, Logicor, P3 ¿alguien puede con ellos?

 

¿Quién dará.. más?


 

 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    Y a Lar España R.E. … enero 31, 2018