10 Ene

Hipotecas, mercado de vivienda y… ¿cuánto ganan los bancos? (Perú)

Hace algo más de un año escribíamos sobre el mercado hipotecario en Perú, al que calificábamos entonces de… raquítico. Y en consecuencia la venta de viviendas también muestra cifras muy bajas en proporción a la población del país. Disculpen. La verdad es que no hemos cambiado de opinión: en Perú existe un claro divorcio entre oferta y demanda, tanto inmobiliaria -de vivienda- como financiera -de préstamos para poder comprarla-, que hace que la brecha de bienestar entre los que pueden comprar endeudándose y los que no pueden ni comprar ni endeudarse, no haga sino ensancharse.

 

Lean aquí “¿Por qué hay tan pocas hipotecas en el Perú? Caso Scotiabank”

 

No hay soluciones fáciles. La que el gobierno de Perú ha fomentado más -sobre el papel- es un esquema mixto subvención + crédito, basado en el Bono del Buen Pagador -BBP- y los créditos del Fondo MiVivienda. El BBP está disponible para persona que compren viviendas de precio inferiores a 38 UIT -Unidades Impositivas Tributarias- (actualmente S/. 4.050). Es decir que lo pueden solicitar quienes busquen una vivienda hasta S/. 153.900  (USD 47.860). Según la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios -agosto 2017- el distrito más barato de Lima era Ancón, donde el metro cuadrado tiene un precio medio de S/. 1.759 -pero donde sólo hay disponibles 265 viviendas-. Pero la mayor oferta se concentra, por este orden, en Jesús María, San Miguel, Miraflores, Breña, Pueblo Libre, Santiago de Surco y Lillo, donde el menor precio lo tiene Breña, con S/. 4.028/m2 y de ahí hacia arriba hasta los S/. 7.485/m2 de Miraflores. O sea que el BBP cubriría viviendas de hasta 87 m2 en Ancón (que no está mal), 38 m2 en Breña (justito) o 21 m2 en Miraflores (va a ser que no…).

 

No estaría mal, al fin y al cabo uno puede vivir en Ancón, o Carabayllo, o Puente Piedra, o Villa Salvador, o San Martin de Porres, donde los precios son más asequibles. El problema es que ahí donde la vivienda es más económica… no hay: 909 viviendas disponibles en total contamos en esos 5 distritos (de nuevo ADI Perú, agosto 2017).

 

Uno de los temas para más debate es el acierto o no en la reducción del BBP (abril 2017), de 50 UIT a 38 UIT (aunque no tenemos claro por qué lo publicado no cuadra con la página web del Fondo MiVivienda, que sigue mostrando BBP hasta 50 UITs). Es decir, en teoría, más BBPs para viviendas más baratas y menos BBP para viviendas más caras. Obviamente el sector inmobiliario preferiría un nivel más alto para el precio de las viviendas que se subvencionan, porque ahí es donde se concentra la oferta. Y es cierto que a niveles más bajos en cierto modo el esfuerzo del presupuesto público se desperdicia porque no se producen casi viviendas a esos precios.

 

Pero…, ¿por qué no hay oferta?

 

Pues lo que nos parece es que no hay oferta porque… no hay demanda solvente o que obtenga financiación. Y no hay demanda porque no hay crédito. Es decir, del tándem subvención + crédito, la subvención funcionaría, pero el crédito no parece hacerlo. Las cifras del Fondo MiVivienda hablan por sí solas.

 

Las cifras y gráficos que ofrece esta institución para 2015 hablan de 9.085 créditos concedidos, que es muy poca cosa para un país entero. De ellos, aparte de los Créditos FCTP (347), los “MiCasa Más” (28) y los “MiConstrucción” (483), el grueso son los de “Nuevo Crédito MiVivienda” (8.227). Todos ellos se conceden a través de Instituciones Financieras Intermedias, que para el Nuevo Crédito MiVivienda eran 23 entidades. Mucha farfolla para que unas meras 9.000 familias al año consigan vivienda. Y la tendencia no es precisamente alentadora: entre enero y abril de 2017 (El Comercio 22-6-17), ese ritmo ha bajado a 6.618 créditos anuales.

 

Hipotecas mercado vivienda perú

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

No funciona.

 

¿Pero los bancos también conceden hipotecas, no?

 

Pues sí, en los 12 meses entre diciembre 2016 y noviembre 2017, que es el último dato que ofrece Asbanc, concedieron 30.508 créditos por un monto total de S/. 10.188 millones. Es decir el importe medio por hipoteca de las concedidas en esos 12 meses, S/. 334.000. Lo que significa que el cliente tipo de la banca más que dobla (o triplica si asumimos que se financian 2/3 del precio) en poder adquisitivo al cliente tipo que solicita el BBP. Claramente la banca va a por los estratos A y B.

 

Y creciendo:

 

Hipotecas mercado vivienda perú 2

 

(obsérvese la distancia entre el saldo vivo promedio de los créditos en vigor de todo el sistema financiero y el promedio de los concedidos en el último año).

 

Y a la banca le funciona bien así y está, si podemos utilizar la expresión, feliz. Porque de hecho la banca peruana es junto a la de Argentina (en condiciones particulares de ese mercado) y la de Paraguay, la más rentable de América Latina con ROE -Return on Equity- del 17,62% (17,62 soles de beneficio por cada 100 soles de recursos propios) frente 13,49% de media en América Latina (Indicadores Homologados Federación Latinoamericana de Banca -FELABAN-, junio 2017).

 

Hipotecas mercado vivienda perú 3

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

 

Así que… “Houston tenemos un problema”. En un país con el 81,8% de sus 6.470.446 hogares urbanos (o sea 5.297.733), en los estratos C, D y E, la banca comercial “no entra” porque no le interesa y el Fondo MiVivienda resuelve 9.000 casos o poco más al año (el 0,0017% del total de hogares en esos estratos). Ojalá nos corrijan.

 

Nos parece que habría que mirar, algo parecido al Infonavit -el mexicano Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores-. Aunque México también tiene un enorme problema de vivienda,

 

Lean aquí nuestro artículo “Vivienda en México; un problema de tamaño considerable”

 

por lo menos Infonavit formalizó, en 2016, 369.080 créditos (vinculados a aportaciones de trabajadores y cuentas de ahorro vivienda), con un valor promedio equivalente a S/. 64.588 (S/. 29.209 millones en total). O sea, por los importes, apuntando a los estratos más bajos.

 

El problema a solucionar no es tanto la subvención, sino el acceso al crédito de los estratos más bajos. Así que nos atreveríamos a decir que en lugar de subir el nivel de precio para acceso al BBP -cosa que es lógico que el sector inmobiliario reclame-, lo que conviene al país es destinar recursos a impulsar el crédito para esos estratos de menos ingresos. Beneficio indirecto: un estímulo a la formalización del empleo.

 

Cómo funcione el Fondo MiVivienda es la clave (que, por cierto, los dos estudios que refleja su página bajo el epígrafe “Investigación” son de 2009 y 2013… y nos hace dudar algo de su competencia).

 

Y de la necesidad de suelo finalista a precio en consonancia a este tipo de demanda ya hablaremos otro día.


 


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