04 Abr

La hipoteca inversa o cómo perder el tiempo legislando (Perú)

Hace más de veinte años se hizo popular la historia de Mme. Jeanne Calment y Mr. André-François Raffray, que vivían en Arles, una bonita ciudad de la Provenza francesa donde habitó en su día Vincent van Gogh. Mr. Raffray, allá por 1965, con 47 años de edad, tuvo la feliz idea de comprometerse a pagar una renta vitalicia a Mme. Calment, por entonces con 90 años, mientras viviese, en lo que en Francia se conoce como un “achat en viager”, es decir la compra de un inmueble ocupado, que se paga a plazos en forma de una renta vitalicia al ocupante. Cuando el ocupante fallece, la compra se perfecciona y el dominio se transmite al pagador de la renta.

 

El negocio tenía el mejor aspecto: ¿Cuánto más iba a vivir Mme. Calment, que ya contaba con 90 años?

 

Treinta años después, en 1995, Mr. Raffray desafortunadamente falleció, a los 77 años, tras haber pagado a Mme. Calment USD 184.000 (más o menos el doble que el valor de mercado de la vivienda), a razón de 2.500 francos franceses mensuales (unos USD 500 de entonces), durante 30 años… Y su viuda tuvo que seguir pagando mientras Mme. Calment, por entonces con 120 años de edad y “record Guiness” de longevidad, por aquellas fechas todavía cenaba con foie gras, queso y pastel de chocolate…

 

Lo de las rentas vitalicias, sea por una compañía de seguros con transmisión del inmueble y condición suspensiva del dominio en tanto vivan sus ocupantes que perciben la renta, sea por particulares como es el caso de Francia, o sea por un sistema de financiación hipotecaria -lo que se denomina hipoteca inversa- como el que el congreso peruano ahora regula, tiene algún sentido. Permite que, sobre todo personas mayores, “movilicen” su patrimonio inmobiliario y lo conviertan en ingreso complementario a sus pensiones, traspasando la carga de la deuda a sus herederos, que podrán cancelar la misma y quedarse con el inmueble, o renunciar al mismo y que sea la entidad financiadora la que acceda a la propiedad por vía de ejecución hipotecaria.

 

Nos han llegado media docena de referencias (La República, El Correo y otras) sobre esta nueva regulación que a nosotros, francamente, nos parece un fuego de artificio. Un artificio que en épocas de precios al alza en el mercado de vivienda, parece que interesa sobre todo a los bancos: inmuebles de calidad que se supone que los mayores poseen en lugares céntricos, mejora en el tiempo del valor de los inmuebles, expectativa de vida en torno a 20 años de los beneficiarios de las rentas (65 + 20 = 85 límite teórico de expectativa vital salvo casos como el de Mme. Calment), disposición paulatina y precalculada que permite mantener unos porcentajes de garantía conservadores sobre el valor del inmueble. Para los bancos -insistimos, en un mercado al alza- todo parecen ventajas.

 

¿Y para los rentistas…? Ummm…

 

No lo tenemos tan claro. Los bancos se van a querer proteger frente al riesgo de que los rentistas “vivan demasiado” ofreciendo rentas inferiores a las posibles -en algunos países hay seguros sobre esto- o estar a expensas de las fluctuaciones de los tipos de interés. Además, para una persona mayor, el impacto psicológico de endeudarse en la tercera o cuarta etapa de la vida, cuando lo que precisamente se desea es vivir sin deudas, o pasar las deudas a los herederos -aunque sí es cierto que es posible que alguno no tenga-, además de entender bien un producto complejo -y susceptible de algunos abusos-, son todo barreras al desarrollo de este mercado.

 

Ello ha hecho que en España, donde la normativa se basa en la hipotecaria de 1981 refinada por las modificaciones específicas de 2007, la hipoteca inversa se ha convertido en un producto marginal o inexistente después de todas las expectativas iniciales. En México, donde se aprobó una normativa semejante en 2014, tres años después (mayo 2017), ninguna entidad financiera las concedía. De hecho BBVA Bancomer confesaba que le faltaban equipos para tramitar este tipo de operaciones, así como áreas que les permitan estimar lo que califican como “riesgo de longevidad”, o sea que vivamos más de la cuenta.

 

A nosotros la verdad tampoco nos apetece tanto tener un acreedor hipotecario que esté deseando que nos muramos…

 

Así que vista la experiencia, no tenemos claro que valga tanto la pena explorar este territorio. Más claro nos parece el tradicional y bien extendido “trade down” anglosajón: si tu casa vale un buen dinero y te falta efectivo para el día a día, véndela y cómprate algo más barato…


 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    PEI contra el mercado… abril 4, 2018 PEI contra el mercado home Klépierre, Hammerson… abril 4, 2018