15 Mar

Hines en Paseo de Gracia 17: ¿cuál es su rentabilidad? (España)

Lleva Hines un tiempo quieto en España. Más vendiendo que comprando, nos parecería. Dice en su página web que están en España desde 1.996, que tienen 10 empleados y que manejan activos por USD 146 millones, que no es mucho. El 1,23% para ser precisos, de los USD 11.900 millones que tienen en inversiones en Europa. El grueso en Alemania y Francia, ambas con USD 3.700 millones, seguidas del Reino Unido con USD 2.600 millones. Y a su vez Europa es sólo el 12,8% del total de activos que gestionan, USD 93.200 millones.

 

Así que es una buena noticia escuchar que han hecho la operación de compra de Paseo de Gracia, 17, que es la oficina número 2 del Banco Popular, la central de Barcelona.

 

Con la ayuda de D. Ildefonso Cerdá (que nos hace saber que la manzana tiene 113 m de ancho) y Google, hemos estimado que se trata de un edificio de 6.776 m2: planta baja de 1.100 m2 incluyendo el patio cubierto, planta 1ª a 6ª de 660 m2 (22 de fachada por 30 de profundidad) y planta 7%, un 15% y 8ª, ático, un 25%, menores que la planta tipo respectivamente. Metro arriba, metro abajo.

 

hines paseo de gracia 17

 

¿Cuál es la rentabilidad de Paseo de Gracia 17?

 

Han pagado EUR 90 millones o sea a EUR 13.282/m2. Euro arriba, euro abajo.

 

Es cierto que Hines le tiene a Barcelona una cierta “querencia corporativa”, desde los tiempos de Diagonal Mar. Pero la impresión es que en esta compra han hecho sus números, que deberían de salir. Veamos:

 

La renta máxima de retail en el Paseo de Gracia según JLL ronda los EUR 240/m2/mes. En oficinas, Aguirre Newman y JLL cifran la renta prime máxima para oficinas en EUR 21,50/m2/mes. A edificio lleno, con rentas un 15% por encima para oficinas (ubicación “super-prime”) y un 15% por debajo en el retail (superficie grande y un tercio en planta primera), el edificio tiene un potencial de renta de EUR 5,8 millones (4,3 en retail, 1,5 en oficinas).

 

Lo que asumiendo que el coste se eleve, también un 15%, por la reforma del edificio, hasta EUR 103,5 millones, da una rentabilidad del 5,6%, que para el Paseo de Gracia está muy bien.

 

Y sí, ya sabemos que hemos hecho muchas suposiciones y muchos “15%”…. Corrijan y ajusten al gusto.

 

Queda… que se vaya el Popular. Y ahí todo pinta que la cosa saldrá bien. Todo indica que el Banco Popular no va a ser capaz de mantener su independencia, por mucho que su nuevo presidente se esfuerce. Y sea que acabe fusionado con BBVA, Bankia o Santander, los candidatos que se consideran más posibles, a la nueva entidad le van a sobrar oficinas principales y sucursales por todas partes. Una mina para quien lo sepa ver. Así que Hines ha hecho bien en picar en una veta que tiene buen aspecto.

 

¿No habíamos quedado en que faltaban inmuebles de calidad?


 


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