25 Ene

GreenOak: los genes de Morgan Stanley (España)

Morgan Stanley también pasó su mala racha, no crean. Para que se hagan idea, en 2006 el resultado atribuido a sus accionistas fue un beneficio de USD 7.027 millones. En 2007, USD 2.976 millones (-57,6%). En 2008, USD 1.495 millones (-49,8%). En 2009, USD 907 millones… de pérdida. Como consecuencia, el resultado por acción pasó de un beneficio de USD 6,85 en 2006 a una pérdida de USD 0,77 en 2009.

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Más de la mitad de ese despeñe fueron las pérdidas por su exposición al sector inmobiliario, en combinación con el incremento de coste de su endeudamiento. De los casi USD 8.000 millones de descenso en el resultado, el segmento de inversiones inmobiliarias fue responsable de USD 2.300 millones en 2008 y USD 1.900 millones en 2009. Entre las causas del problema puede contarse la bancarrota de Crescent Resources, una compañía formada entre Duke Energy y el fondo Morgan Stanley Real Estate Fund V, con un pasivo en exceso de USD 1.000. A Morgan Stanley le costó esa aventura USD 500 millones en 2008 y USD 600 millones en 2009. Eso, junto con las pérdidas en su fondo principal, Morgan Stanley Prime Property Fund -un fondo de USD 5.000 millones-,  del 19,8% en marzo de 2008, desencadenó una pérdida de confianza de los inversores institucionales, lo que a su vez inició un proceso de desintegración que se ha mostrado irreversible.

 

Fue el principio del fin de Morgan Stanley Real Estate, que llegó a contar con un equipo de 800 personas. Y que entre 1991 y 2008 realizó adquisiciones, a través de múltiples fondos, por un total de USD 172.000 millones (USD 61.000 millones en Europa). Lo más reciente: entre 2015 y 2014 ha desconsolidado USD 191 millones (2015) y 1.600 millones (2014) de su inversión inmobiliaria para quedarse, a final de 2015, con… USD 37 millones, o sea nada, a través de participaciones minoritarias.

 

Goodbye real estate!

 

Los 800 empleados de los buenos tiempos estarán todos, o casi todos, en otros sitios. John Carrafiell era uno, el co-jefe supremo de Morgan Stanley Real Estate, que trabajó para la firma durante 21 años. Salió en diciembre de 2008, lo que visto lo anterior, (acentuado en el 4º trimestre de 2008, con pérdidas de USD 532 millones), tiene su lógica. Le sucedió Sonny Kalsi, el otro co-jefe supremo y responsable de Estados Unidos. Pero al final Carrafiell, Kalsi y Fred Schmidt (responsable de Japón), acabaron subiéndose a un nuevo barco,  formando Alpha Real Estate.

 

Y Alpha Real Estate forjó una alianza con Tetragon Financial Group -TFS- un fondo cerrado que opera desde Guernsey (Channel Islands), cotizado en las bolsas de Londres y Amsterdam, que aportó un compromiso inicial de financiación de hasta EUR 100 millonesAlpha Real Estate y TFS son las que dieron vida a GreenOak, que era de quien íbamos hoy a hablar.

 

greenoak morgan stanley

 

Hullo real estate!

 

Obviamente, Carrafiell, Kalsi y Schmidt, que son los socios fundadores de GreenOak, tienen credenciales para ser considerados tres de las personas con mayor experiencia, buena y mala -que es la buena- en la inversión inmobiliaria global. Aunque obviamente no es lo mismo tener detrás a Morgan Stanley, que no tenerlo.

 

Aparte de operaciones con inversores específicos, gestionan tres fondos, que veamos: GreenOak US 1, GreenOak Japan 1 (muy activo parece) y GreenOak Spain 1. La procedencia profesional de los socios fundadores se nota.

 

Cabe imaginar que, si las cosas les van medianamente bien, es éste un vehículo del que escucharemos más operaciones en España. Les apoya aquí Talus Real Estate (Jordi Moix, ex-Metrovacesa y David Finkel, ex-Westrook Partners).

 

En diciembre de 2015 decían disponer de EUR 700 millones de capacidad para invertir en España e Italia. Da la impresión que lo de Italia no funciona, pero en España van ganando momento a través de su Spain Fund I. Carrafiell expresaba así sus ideas: “In our opinion, Spain, along with Italy, continues to be amongst the best distressed, deep value real estate opportunities in Europe, if not the world, combining deep value from forced sellers — with strong economic growth and recovery“.

 

Nótese el énfasis en el “best distressed” y “forced sellers”, que ya se trasluce en algunas de sus operaciones. La que suena estos días sobre Pegaso City, consecuencia de la liquidación de la Inmobiliaria Urbanitas, entra de lleno en esa categoría.

 

Han sacado ahora a cotizar a su SOCIMI Gore Spain Holdings, que es propietaria de algunos de los activos de GreenOak Spain (no está incluido el Parque Empresarial Las Mercedes ni los los centros comerciales adquiridos junto a Grupo Lar y Baupost). Se trata de una “SOCIMI de SOCIMIs”, que agrupa a 18 sociedades unipersonales, que la matriz posee al 100% -17 de las cuales han optado por el régimen de SOCIMI y son catalogadas como “sub-SOCIMIs”-. Cada una de ellas, además de la propia matriz y salvo una que posee dos viviendas, es propietaria de un único activo. El grupo tiene, así pues, 19 activos inmobiliarios (más un 20º que es un parque de energía solar). La SBA total es de 394.876 m2, con una valoración al 30-6-2016 de EUR 301,9 millones. Tomando el rango central de valoración de los activos, la sociedad cuenta con fondos propios de EUR 122 millones.

 

La composición de su cartera es un poco ecléctica (logística, medianas comerciales, oficinas, residencial, centros comerciales e instalación de placas solares), pero la línea directora es que el 72,3% del ingreso (82% espacio), procede de la logística. Destaca una nave de 80.000 m2 en Zaragoza alquilada a BSH (electrodomésticos grupo Bosch). Si la operación de Pegaso City fragua finalmente y se confirma la transformación a logística (que tiene bastante sentido), éste porcentaje aumentará. Si GreenOak canaliza la operación a través de Gore, claro. A distancia, las oficinas, 14,1% de las rentas y 9% de los m2.

 

Gore ha iniciado su cotización en el MAB el 17 de enero de 2017, con una capitalización de partida de EUR 144 millones.

 

En suma, un nuevo jugador que va ganando talla en España. Creatividad y vista no le faltan…


 


2 Comments

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  1. Marcial Bellido

    enero 31, 2017 at 1:26 pm

    Vaya culturon inmobiliario de altura que tienes Jorge jr.
    Seguro que será como dices y como digo cuando hablo de la España de dos velocidades.
    Mientras la oportunidad, para unos y para otros está más que presente. Además la ven?

    Responder
    • WorldOfficeForum

      enero 31, 2017 at 1:41 pm

      Gracias Marcial, aunque la autoría y el mérito de este post es de Jorge Zanoletty Senior…! Saludos y gracias nuevamente.

      Responder

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