21 Jun

¿Gmp Property Socimi al mercado continuo?

A la familia Montoro nunca le ha gustado la notoriedad pública en sus negocios. Ni andar contando lo que hacen, ni opinar sobre lo que hacen los demás. La sociedad que fundó (en 1979) Francisco Montoro Muñoz (fallecido en 2012), lleva casi cuarenta años avanzando sin mucho ruido y diríamos que haciendo en general las cosas bien. Los hermanos Montoro Alemán, Francisco (CEO), Antonio, Marta, Ricardo y Gloria, tercera generación (el abuelo Francisco Montoro Gil fundó Monthisa en 1968), han demostrado que no siempre funciona el dicho: “the first generation makes it, the second generation spends it, and the third generation blows it”.

 

Hace ahora casi tres años la familia hizo un cambio histórico, al asociarse con GIC, el fondo soberano de Singapur y acordar el cambio al régimen de Socimi. Lo que de rebote nos permite entender mejor cómo funciona la compañía. Pese a que las obligaciones de información del MAB, donde cotiza Gmp Property Socimi, son menos exigentes que las del mercado continuo, hay que decir que la memoria del último ejercicio es muy correcta y demuestra una vocación de informar que hace honor a sus accionistas, ya que con el 99,81% de control (32,90% de Eurocervantes Socimi que es la instrumental de GIC, y 66,91% la familia Montoro Alemán) podrían, si quisieran, contar mucho menos. Pero una cosa es la discreción y otra el rigor, así que está bien.

 

gmp property socimi

Proyecto edificio Oxxeo, Rafael de La-Hoz

 

Pero además, esa presentación de su información hace que nos atrevemos a adivinar, ya puestos, que cotizar en el continuo podría ser del interés de sus accionistas. Porque con el tamaño que tiene la sociedad el MAB no les ofrece una especial ventaja. Únicamente, si se quiere ver como una ventaja, mantener la sociedad cerrada a accionistas terceros, con una liquidez mínima de la acción (EUR 326.000 en 2017 hasta el 16/6). En cambio el continuo aportaría liquidez a sus accionistas, con una notable revalorización potencial: el EPRA NAV de la empresa están un 30% por encima de la capitalización si tomamos el último precio del MAB, EUR 42,85 por acción. Veremos.

 

La compañía tiene 27 edificios de oficinas en explotación 360.368 m2 sobre rasante, más suelo para otros 77.731 m2. Todo ello con un GAV de EUR 1.817 millones (de los que el suelo supone 82 millones). Son además propietarios de una urbanización en Alicante (Las Colinas), con un GAV de 86 millones. Total GAV EUR 1.903 millones.

 

El año 2016 se ha cerrado con bastantes cosas en positivo:

 

  • El resultado del ejercicio sube un 56,6%, a EUR 173,2 millones.
  • La ocupación sobre superficie disponible (Castellana 81 y Castellana 77 estaban en renovación a fin de año), pasa del 94% al 97%. La desocupación fuera de la M-30 es el 3,2% que es sobresaliente. EPRA Vacancy 2,6%.
  • El WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) es de 5,7 años, 4,4 años de obligado cumplimiento.
  • La deuda financiera neta ha bajado un 4,5%, a EUR 804 millones. El LTV ha bajado del 49,2% al 42,3%.
  • El vencimiento medio de la deuda ha subido de 2,4 a 6,4 años y el coste medio ha bajado (la deuda se ha renegociado en su totalidad), del 3,79% al 1,98%.
  • El EPRA NIY -que en 2015 no se reportó, ya que Gmp se ha unido a EPRA en 2016- es del 5,4%, que está muy bien comparado con sus “peers”.
  • Foco en la sostenibilidad y certificación de sus edificios (incluyendo Leed Platino Core & Shell para Castellana 81).

 

Otras cosas que, sin ser graves, nos gustan un poco menos:

 

  • Aunque los ingresos totales han crecido un 11,8%, a EUR 93,6 millones, lo ha hecho sobre todo gracias a los “Otros Negocios”, en especial la urbanización Las Colinas (+60,3% a EUR 16,2 millones). El negocio patrimonial ha crecido un 6,4% y del mismo, el alquiler de oficinas un mero 1,8%.
  • El EBITDA del alquiler de oficinas, de hecho, ha disminuido un 2%.
  • La renta media de las oficinas ha avanzado sólo un 0,3%, a EUR 17,62. De hecho, dentro de la M-30 la renta media ha disminuido hasta EUR 20,80. Un 0,5%, pero una advertencia de que el mercado no está tan “robusto” como se quiere pensar.
  • La compañía ha gozado de una fuerte revalorización de sus activos, de EUR 195,9 millones en 2016 y EUR 169,5 millones en 2015, total EUR 365,4 millones en dos años. Si se compara con los resultados antes de impuestos de ambos años, estos suman, muy casualmente,… EUR 365,4 millones (173,8 millones en 2016 y 191,6 en 2015). Casualidad, pero señala que el 100% del beneficio de la empresa procede de revalorización de sus activos y no del negocio operativo.
  • Y dicha revalorización, a su vez, se debe en su mayor parte a la contracción de las rentabilidades exigidas, teniendo en cuenta que la renta media se sus inmuebles apenas se ha movido. El NIY que se utilizaba para dichas valoraciones en 2014 es del 5,83%. En 2016, el 4,77%. La estimación de las sociedades de valoración para el ejercicio 2016 es que una disminución de la tasa de rentabilidad de 100 pb supone para Gmp una revalorización de EUR 378,6 millones. Cuadra, euro arriba, euro abajo.
  • En términos de cash, el resultado de explotación de EUR 52,5 millones no cubre siquiera los gastos financieros, de EUR 75,7 millones. Cierto que en 2017 tendrá efecto la reducción del coste de su deuda.

 

En resumen, bien como conjunto, con bastantes mejoras en su estructura financiera y excelente ocupación. Aunque algo de gris en la explotación, al no conseguirse que las rentas mejoren. Será clave cómo funcione el alquiler de Castellana 81 y Castellana 77. Y lo que hagan con Manuel Cortina. El Oxxeo, en Las Tablas, para 2018. Si lo hacen bien, lo del Continuo creemos que sucederá.

 

Éste es un comparativo de métricas con Axiare al 31-12-16:

 

gmp property socimi 2



0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    ¿Busca oficina en un… junio 21, 2017 wtc gibraltar home Soy propietario y tú… junio 28, 2017