13 Ene

Global. Invertir en inmobiliario: correlación, cointegración y el largo plazo

Brad Thomas, analista de la newsletter iREIT de Forbes escribe un interesante artículo: “My Favorite REIT Holding is Forever”.

 

Viene a decir que los inversores privados en inmobiliario suelen tener una visión a largo plazo, como lo demuestra que los inmuebles no cambian de manos con frecuencia. Y que en cambio los inversores en fondos inmobiliarios cotizados se ven tentados a seguir estrategias “mobiliarias”, de bolsa, entrando y saliendo de sus posiciones en estos fondos. Lo cual identifica como un error. Porque así como los fondos (REITs, FIBRAs, SOCIMIs, etc.), cotizan en bolsa al igual que otras acciones, su apreciación y sus dividendos están directamente ligados al rendimiento, cash flow, de los inmuebles subyacentes. Por lo que para poder verdaderamente conseguir los rendimientos adecuados, los inversores en fondos deberían tener la misma visión de largo plazo que quienes invierten directamente en inmuebles.

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Para explicarlo comenta el estudio sobre “Quantitative Strategies” de Cohen & Steers y la diferencia entre “correlación” y “cointegración”. La correlación mide el comportamientos de dos valores en bolsa en respuesta a acontecimientos económicos: mayor correlación implica un comportamiento más semejante. Pero ello no es necesariamente válido para el largo plazo (alta correlación a corto pero baja a largo), ni lo inverso (puede haber baja correlación a corto pero alta a largo). Es ahí donde juega la cointegración, que mide la relación a largo plazo entre dos activos (inmuebles y acciones de fondos inmobiliarios en este caso) en base a un factor común subyacente (el inmueble). Cohen & Steers ha medido el rendimiento de inmuebles y de REITs en Estados Unidos desde 1978, construyendo las curvas del gráfico siguiente, prácticamente idénticas.

grafico

Para explicar por qué la similitud a largo plazo y no a corto analizan los sistemas de valoración: los REITs muestran un precio en tiempo real (oferta y demanda en bolsa por encima del valor de sus activos), mientras que los retornos del inmobiliario “físico” se basan en valoraciones que se realizan sobre los propios activos, con periodicidad a menudo anual o plurianual.

 

Da para bastante más el artículo, pero nos quedamos con algunas ideas clave:

 

  • La disciplina es la llave del éxito.
  • Para apreciar los beneficios íntegros de la inversión inmobiliaria, los inversores en fondos (o en compañías cotizadas patrimoniales inmobiliarias, añadimos) deben estar dispuestos a tomar la misma visión de largo plazo que los inversores directos en inmuebles.
  • “Our favorite holding period is forever”, la frase de Warren Buffett, que el autor hace suya.

 

¿La recompensa? Los REITs americanos han ofrecido una rentabilidad anual, durante los últimos treinta años, del 13,6%, 9,5% si se ajusta con inflación, por encima de la bolsa y más que doblando el rendimiento de los bonos. Y parece que la bonanza va a seguir.

 

grafico2

 

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