24 Ago

¿Debemos inquietarnos por GICSA? (México)

GICSA es una compañía con una larga y exitosa historia de desarrollo inmobiliario, que abarca ya casi treinta años. Basta visitar el complejo Paseo Arcos Bosques en Bosques de las Lomas en CDMX para darse cuenta de quien haya promovido ese negocio tiene una idea clara sobre sitio, concepto y tamaño. El centro comercial es exclusivo y exitoso y el conjunto, con 91.271 m2, del que GICSA es propietaria al 50%, con una ocupación de 96,6%, atrae renta (al 31-12-2015) a MXP 468,40/m2/mes (USD 25,60), un 15,4% más que un año antes.

 

Como este conjunto reúne GICSA varios excelentes inmuebles, entre los que destacan los de uso mixto Paseo de Interlomas (88.371 m2 de GLA, también propiedad al 50%), Capital Reforma (59.748 m2, 60%), Masaryk 111 (26.213 m2, 75%), los dos edificios corporativos Reforma 156 y Torre E3 -Torre Esmeralda III, en condominio con Metlife- y 7 centros comerciales.

 

En total, el ramillete de 13 propiedades, que GICSA denomina “Propiedades Estabilizadas” por hallarse rentando de manera consistente, suman 619.501 m2, 50,3% comercial, 6,9% oficinas corporativas y 42,9% complejos de uso mixto. De esos 619.501 m2 en 13 conjuntos, corresponden a GICSA, que es co-propietario en 11 de ellos con otros socios, 391.095 m2.

 

Los ratios operativos al 30 de junio de este año muestran en general una tendencia positiva, incluyendo que el ingreso total de proyectos estabilizados y en desarrollo del primer semestre de 2016 haya subido un 12% sobre 6M 2015 hasta 1667 MdP, el NOI un 17% hasta 1.364 MdP y la renta media mensual de todos los metros un 10% hasta 325 Ps. La afluencia de visitantes a los centros comerciales ha subido igualmente, un 7,64%, hasta 32,75 millones de personas.

 

En cuanto a deuda, una subida acusada, hasta 9.157 MdP para la deuda proporcional de GICSA del total de 13.749 MdP, lo que supone para GICSA un incremento del 45,05% sobre un año antes. De ella un 49,2% denominada en dólares USA, aunque la compañía declara tener un 40% de sus ingresos asimismo denominados en esa moneda.

 

En cualquier caso, intereses de la deuda y el efecto del valor razonable de las propiedades de inversión, hacen que al 30 de junio la utilidad neta consolidada para los primeros seis meses del año sea un -27,16% inferior para el total de los inmuebles, a la del mismo período de 2015, pasando de 1.355 MdP a 987 MdP. Aunque la parte proporcional de GICSA sólo desciende un 4,93% desde 739 MdP a 703 MdP.

 

No creemos que el conjunto anterior, sin más, justifique, que la acción de esta compañía haya caído un 23,8% desde la OPV de junio de 2015, o un -17,46% en el último año. Mientras el índice IPC de la BMV se ha revalorizado un 11,1%. Por alguna razón GICSA ha perdido estima por parte de los inversores.

 

Se nos ocurre pensar -aunque estaremos encantado de recoger opiniones más informadas que la nuestra- que el “pipeline” de desarrollo que tiene la empresa produce, en estos momentos, cierta inquietud.

 

Porque si la compañía participa en una conjunto de inmuebles con 619.501 m2 de GLA, lo que tiene en desarrollo para entrega entre 2016 y 2018 suma 903.013 m2, o sea prácticamente una vez y media lo que actualmente explota. De los que 421.943 m2 (46,73%) tienen las obras iniciadas y requieren de una inversión de 12.427 MdP. Y la inversión total para el conjunto, hasta 2018, 30.930 MdP, de los que a GICSA corresponde financiar 23.006 MdP.

 

Ciertamente, al 30 de junio, estaban ya pre-comercializados 166.392 m2, un 44,48% de los siete proyectos de más inmediata entrega, con extremos en el 94,29% del centro comercial La Isla Vallarta y el 16,61% del Paseo Matepec, pero el tamaño de las cifras y cualquier altibajo en la economía general puede forzar las finanzas de la empresa.

 

GICSA ha demostrado cintura en el pasado para sobrellevar los períodos de crisis y la venta de inmuebles en 2007-2008 y el subsiguiente aporte a Fibra Uno de su remanente de negocio residencial y hotelero, le ha ayudado a mantener unas finanzas bastante saneadas. Con Fibra Uno (que ha subido un 12,84% en el último año), parece mantener una excelente relación (por ventas de inmuebles y por servicios que presta a esa FIBRA a través de su filial Mobilia), que puede volver a irle bien en una apretura financiera. Que esperamos que no se produzca. Toca ganarse la confianza del mercado.

 


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