31 May

Buen primer trimestre 2017 de GICSA (México)

Decíamos el pasado agosto de GICSA llevaba algunos malos meses, que al final se convirtieron en un “2016 para olvidar”. La acción cayó de MXN 16,60 con que cerró 2015, a MXN 10,10, con que lo hizo en 2016. Un -39,16% en el año. Le faltaba Trump.

 

Pero precisamente el 30 de diciembre de 2016 marcó su mínimo y todo el 2017 ha sido bueno en bolsa, con algún natural diente de sierra, pero se ha alzado hasta MXN 13,30 (30-5-16), que es básicamente el nivel de hace uno año (-1,19%). En 2017 la subida ha sido del 31,68%.

 

GICSA tenía en marcha al 1T17, nueve centros comerciales, cuatro desarrollos mixtos y dos proyectos de oficinas corporativas. Total SBA 681.641 m2, un 10% más que un año antes. De esos 15 proyectos, consideran 13 estabilizados, que suponen el 91,7% del total SBA. Ocupación media de los 13 proyectos estabilizados, 91%.

 

Tienen además otros 9 proyectos en construcción, que suman una SBA de 539.828 m2 (media de 59.980 m2), de los que tienen el 33% de superficie firmada. En las circunstancias actuales un aspecto clave a observar en próximos trimestres sea el avance en la comercialización de estos 9 proyectos.

 

mexico gicsa

Paseo Querétaro, GICSA

 

Y tienen además otros 7 proyectos en desarrollo sin haber iniciado la construcción.

 

Es la curva de crecimiento de la empresa la que posiblemente le hizo pagar un precio de confianza durante 2016. Conforme las cifras van confirmando mejorías, así hecho esa confianza bursátil.

 

El primer trimestre muestra un avance del NOI en un 12%, a MXN 777 millones, EBITDA +17%, a MXN 787 millones. Cierto que la utilidad neta consolidada ha caído un 13%, a MXN 717 millones (MXN 105 millones menos), pero por un único motivo: menos variación neta en el ajuste del valor razonable de sus propiedades (ajuste que fue de MXN 768 millones en 1T16 y MXN 263 millones en 1T17, MXN 505 millones menos).

 

En positivo, su coste financiero neto, que en 1T16 fue de MXN 244 millones, en 1T17 ha sido un ingreso financiero neto de MXN 92 millones. Y ello pese a que su endeudamiento ha crecido un 25%, de MXN 14.425 millones a MXN 17.746 millones, un 25% más. El LTV ha subido del 28,3% al 32,5%, que es todavía moderado. La proporción de deuda en moneda extranjera ha bajado del 50,5% al 37,5%. Bien, cuanto más bajo. El 54% de la deuda vence posterior a 2020, pero sí que en 2018 tendrá que acometer la amortización o renovación de MXN 4.911 millones.

 

Como una cifra operativa clave que la empresa acertadamente maneja, el Coste de Ocupación (rentas, mantenimiento y publicidad de los arrendatarios como porcentaje de sus ventas), ha descendido del 8,45% en 1T15, al 7,91 en 1T16 y al 7,15% en 1T17. Los centros son, en otros palabras, más eficientes para sus arrendatarios.

 

En suma. Evolución en positivo, que cuadra con el mayor aprecio en bolsa. Como decimos arriba, en sucesivos trimestres, aparte de las cifras operativas, será bueno vigilar los avances en la comercialización.



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