12 Jul

Los secretos de GGC (Tomás Olivo) (España)

La noticia de estos días es que a poco de empezar a cotizar General de Galerías Comerciales -GGC- en el Mercado Alternativo Bursátil -MAB-, sus acciones han subido de forma espectacular. Un 32,91% decía Expansión el día 4 de julio. Hoy día 10, un 24%, a EUR 97,99. En base a ese precio la compañía valdría EUR 2.547,7 millones, lo que la situaría como la tercera patrimonial inmobiliaria cotizada más grande, detrás de Merlin (EUR 5.205 millones) y Colonial (EUR 2.900 millones).

 

Pero la cotización de GGC en el MAB se basa en el intercambio de menos de 1.000 acciones (de los 26 millones que tiene la compañía), por un efectivo de EUR 66.000, así que ese valor hay que tomarlo con mucha cautela. Porque con Tomás Olivo que controla el 99,656% de las acciones (25.910.585), a cómo se intercambien el resto no resulta muy relevante. Aunque sí sea una indicación.

 

Hace algo más de un año escribíamos sobre esta compañía y su dueño y no hemos cambiado mucho de opinión. Pero ahora sabemos más cosas. Hay que sacarlas del documento informativo de incorporación al MAB, que tiene nada más que 591 páginas. Competencia para “Guerra y Paz” pero, a diferencia de ésta, la esencia de la compañía cabe en un folio:

 

a) Manda en todo Tomás Olivo. dueño casi absoluto.

b) Estrategia clara de “Buy & Hold”. No vende nunca nada.

c) Promueve sus propios centros.

c) Cero deuda. “Otros pasivos financieros”: EUR 360 (trescientos sesenta euros).

e) Dominio en Andalucía.

 

Con esos principios, aplicados de forma continua en los últimos treinta y tantos años, Tomás Olivo ha construido esta patrimonial, que se apoya en tres motores: CC La Cañada en Marbella (construido en 1997, segunda fase 2003), CC Nevada en Armilla, Granada (inaugurado noviembre 2016) y CC Mataró Parc en Mataró, Barcelona (la excepción no andaluza, construido año 2000). Entre los tres, con 216.613 m2 totales de SBA, suman el 76% de las rentas de 2016 (EUR 71,6 millones sobre EUR 94,1 millones) y el 74% del valor total de los inmuebles (EUR 1.495 millones sobre EUR 2.007 millones).

 

El resto, otros tres centros “menores”: CC Mediterráneo, en Almería (construido en 1998), con 19.380 m2, con marcha excelente (renta EUR 34,19/m2/mes, vacío 1,8%); CC Gran Plaza, en Roquetas de Mar en Almería (construido 2002), con 53.026 m2 (renta EUR 18,26/m2/mes, vacío 7,3%) y la “oveja negra”, el CC Las Dunas en Sanlúcar de Barrameda, Cádiz (construido 2008), atascado con un 47,9% de vacío, pero que sólo supone el 4,2% de los ingresos totales.

 

ggc tomas olivo tabla

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

A los EUR 1.834,6 millones de valor estimado por CBRE para los seis centros se suman otros EUR 172,9 millones en inmuebles varios, sobre todo suelo (urbano y rústico), por EUR 135,2 millones, un edificio comercial en Marbella, una nave industrial en Sevilla (la de Merkamueble que citamos en nuestro anterior artículo), pisos, aparcamientos y otros sueltos.

 

De lo beneficiosa que le ha resultado a Tomás Olivo su forma de trabajar da idea el que el valor neto contable de su inmovilizado al 31 de diciembre de 2016 era de EUR 222,4 millones. Valor de mercado (rango central de valoración)… EUR 1.845,9 millones. Revalorización: EUR 1.624,5 millones (7,3 veces el VNC).

 

Habrá muchos que disputen el origen de su fortuna por la polémica que ha rodeado al CC La Cañada todos estos años. Pero esa controversia no ha sido exclusiva de ese centro comercial, porque Marbella se pasó veinticinco año en situación de irregularidad urbanística y todavía este año sigue la batalla en ese ayuntamiento sobre flecos de esa irregularidad. Si es la realidad que Olivo compró al propio ayuntamiento los terrenos de La Cañada, por 600 millones de pesetas (EUR 3,6 millones) de los que efectivo eran 80 millones (EUR 0,48 millones) y el resto compensaciones y pago en obras al propio ayuntamiento, sí hizo la operación de su vida. El origen de todo lo que aquí escribimos. Y seguramente sea cierto que en la época de Jesús Gil, de donde han venido tantos barros, se llevó bien con el famoso alcalde, como seguramente cualquiera que fuese promotor en Marbella buscaría entonces conseguir.

 

Pero Olivo ha sabido hacer grande lo que empezó. Y no es que no haya sido objeto de lo que parece una cierta manía persecutoria por cuestiones urbanísticas, comerciales, medioambientales o de licencias en cuanto a la segunda fase de La Cañada, que ha sido el tema más cuestionado. Olivo se ha llevado más de 15 años pleiteando frente a Consejerías varias y parece que ha salido  bastante airoso. Con todo, el documento informativo de incorporación al MAB señala que GGC tiene dotados EUR 108 millones como provisiones para el caso de que perdiese todos los litigios a los que se enfrenta. No parece que ese riesgo sea significativo.

 

En suma, una compañía que bajo una batuta única, ha reunido un conjunto de activos valioso y bien gestionado, con La Cañada de Marbella como estrella. Todavía puede mejorar su rendimiento, llenando más alguno de sus centros y liberando las provisiones por litigios. Y tiene capacidad financiera y suelos para desarrollo futuro. La ausencia de deuda la dota de unas condiciones de seguridad en la inversión excepcionales, porque le debe permitir resistir a la mayoría de circunstancias adversas.

 

Su debilidad, en nuestra opinión, es la ausencia de un equipo directivo complementario al dueño y su familia (o no lo vemos). Tomás Olivo ha sido por años el “factótum” y lo ha sabido hacer. Pero nadie es eterno. Y en una compañía de dos mil millones la pregunta es obligada: ¿Y después de Tomás Olivo, qué?



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