08 Feb

El futuro de Plaça de Europa de Hospitalet (España)

Esta vez sí. Nos hemos propuesto entender este complejo. Llevamos años mirando, hemos pasado, nos hemos hospedado en uno de sus hoteles, pero nunca hemos acabado de entender bien su morfología urbanística. Así que como ya toca y aprovechando la operación que Colonial anuncia con la empresa de perfumería Puig*, le hemos dedicado la atención que hace tiempo le debíamos.

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El conjunto alrededor de la Plaça de Europa, se sitúa a caballo de la Avenida de la Gran Vía, entre Barcelona y el aeropuerto del Prat. Pertenece administrativamente al municipio de Hospitalet de Llobregat. El espacio que incluye las oficinas se conforma aproximadamente como un óvalo centrado en la propia plaza, con una superficie total de unos 175.000 m2 (justo por debajo de AZCA en Madrid, que tiene 200.000 m2, como referencia). Aunque el ámbito urbanístico completo abarca 31,23 Ha, nosotros estamos estudiando sólo el núcleo central.

 

Plaça Europa

 

La Agencia de Desarrollo Urbano de L’Hospitalet de Llobregat estableció en 2007 una edificabilidad total de 312.835 m2, con 1.685 viviendas (174.000 m2), oficinas (114.789 m2), hotelero (39.540 m2) y comercial (19.809 m2).

 

A partir de la Plaça de Europa y hasta el Río Llobregat está ahora en marcha un nuevo Plan de Desarrollo Urbanístico -PDU-, sobre el eje de la Gran Vía, de momento sujeto a polémica (“No Més Blocs, Salvem L’Hospitalet” o “Menos cemento y menos 3%”). Cosas seguramente relacionadas con la política (la CUP, entre otros, está en contra), en las que no entraremos.

 

Pero sí que nos fijamos en que uno de los argumentos que esgrimen quienes se oponen es que no tiene sentido construir nuevos rascacielos (una veintena se prevén en la nueva zona), cuando la Plaça de Europa “va a medio gas”.

 

¿Va la Plaça de Europa a medio gas?

 

No dudamos de que la apuesta que ahora hace Colonial tendrá su fundamento, además de que ya es dueña del vecino 40-42. Y la implicación de Puig y su aportación de suelo, seguro que mejora la operación. Pero pese a ello, la sensación es que sí, que la zona funciona sólo a medio gas.

 

Un rápido repaso a Idealista indica que hay 107 anuncios de alquiler de oficinas en esa plaza. Una muestra de los anuncios a fecha hoy refleja lo siguiente:

 

Plaça Europa 2

 

Aguirre Newman en su informe de enero indica un precio de alquiler para la zona descentralizada de Barcelona de EUR 13,49 (8.6% sobre un año antes). Si esto es así y aceptamos la media ponderada de la muestra que hemos utilizado, Plaça Europa está un 21,1% por debajo del precio demandado en la zona descentralizada de Barcelona. O sea que sí que la cosa va sólo regular.

 

¿Y por qué Plaça de Europa va regular, después de 10 años?

 

Pues seguro que habrá muchas razones y la crisis de los años pasados no será ajena. Pero a nosotros nos parece que existe una razón fundamental: es una zona de bajísima densidad edificatoria para estos usos, lo que la confiere, si nos perdonan, una cierta desolación.  1 m2 de edificación por m2 de suelo. Nos parece que es la manía de algunos urbanistas de asimilar baja densidad a mayor calidad de vida. Es falso. Canary Wharf, en Londres, que tiene un funcionamiento excelente como distrito de negocios y residencia, tiene 4,27 m2 de edificación por m2 de suelo. Para el Distrito Castellana Norte de Madrid también se propone 1,05, que también es bajo. La prosperidad está en la densidad: más densidad igual a más prosperidad. 

 

¿Dónde comen los oficinistas? Si quieren acercarse a comer, por ejemplo al Centro Comercial Gran Vía 2, deberán caminar 500 ó 600 metros de ida y otros tantos de vuelta, consumiendo buena parte del tiempo disponible para el almuerzo de un trabajador corriente. No conocemos al detalle el entorno, pero a vista de pájaro la zona no invita precisamente a la convivencia y en consecuencia su popularidad no será alta por este concepto. Lástima que el 54-56 sean sendos concesionarios de automóviles. Si fuese una zona de servicios para los que allí trabajan sería ideal.

 

Alguna solución hay. La más obvia, si no lo están haciendo ya, es que los empresarios involucrados se alíen y creen una entidad de promoción y gestión. Fácil de decir y difícil de hacer. Pero es la solución más obvia. Si se quiere que el futuro mejore. La otra es negociar aumentos de densidad, cosa a la que el urbanismo en España no está, desafortunadamente, habituado.


 


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