01 Nov

Inversión inmobiliaria: ¿por qué no fondos NO cotizados, como las SCPIs?

Ayer hojeábamos el informe “Paradox” de JLL sobre el mercado de oficinas de la “Greater Paris Region”, 2017 3Q. Nos llamó la atención cómo los inversores extranjeros han pasado a segundo término en la inversión en oficinas en París. Sólo el 26% de la inversión (del total de EUR 9.400 millones en los 9 primeros meses de 2017), es inversión extranjera directa. Los alemanes, el 7%; los americanos, el 5%. El primer puesto lo detentan las SCPIs -de rendement- (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) también conocidas como “pierre papier” (piedra de papel), que son sociedades de inversión colectiva inmobiliaria no cotizadas (que ya funcionan desde hace más de 50 años) y las OPCIs (Organismes de Placement Collectif Immobilier), que son parecidas a las SCPIs, excepto que no invierten sólo en inmuebles, sino hasta un 40% de sus recursos en renta variable o depósitos (creadas en 2008).

 

En los primeros 9 meses de 2017, entre SCPIs y OPCIs han invertido EUR 3.800 millones en el inmobiliario de oficinas en París, el 40% del total.

 

A final de 2016 había en Francia 178 SCPIs (frente a 34 SIICs, si contamos bien), con una capitalización de EUR 43.524 millones. El 66% está invertido en oficinas. En el año recibieron EUR 5.562 millones en nuevas aportaciones netas. La cifra más reciente de partícipes que leemos es de 2014, cuando tenían 600.000 partícipes.

 

Cabe preguntarse el por qué teniendo una mercado activo de SIICs (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées), el equivalente a nuestra Socimis, estos otros fondos, con objetivos de inversión semejantes no sólo subsisten, sino que son tan populares.

 

Hay varias razones:

 

a) Están pensadas para el pequeño inversor -ticket medio de entrada EUR 3.000- con vocación exclusivamente inmobiliaria y de largo plazo. Recomendación de tenencia de 10 a 20 años. Las hay de capital fijo y de capital variable.

b) No hay cotizaciones por medio ni sensación de que “voy ganando o perdiendo” por su fluctuación en bolsa. En contrapartida, tienen menos liquidez que un fondo cotizado, ya que el reembolso debe hacerlo la propia SPCI (cuatro meses de plazo). Al modo de nuestros antiguos FII.

c) Las SCPIs no se endeudan. Invierten únicamente los recursos que captan. No hay riesgo financiero por ese concepto.

d) Al no endeudarse la SCPI, el valor de las aportaciones del partícipe es neto y financiable -deduciéndose del rendimiento el interés del préstamo-, utilizando las propias participaciones como garantía (al modo de los préstamos sobre acciones). El rendimiento de las SCPIs ronda el 5%.

e) Se puede elegir la tipología preferida para la inversión: oficinas, logística, comercial vivienda, “murs” (el inmobiliario de hoteles, residencias, restaurantes).

f) Fiscalmente son distintos a las SIICs (nuestras Socimis). El partícipe recibe su parte alícuota del resultado, adaptándose según sus circunstancias (cuantía del rendimiento inmobiliario) y dentro de varios esquemas (históricamente “Méhaignerie”, “Robien”, “Scellier”, “Duflot” y “Pinel”).

 

El “Pinel”, vigente, como ejemplo, ofrece, contra mantener la inversión durante 17 años y que ésta sea en vivienda en renta en determinadas zonas, una compensación fiscal del 18% de la inversión (hasta EUR 300.000), repartida en 9 años. Es decir si inviertes EUR 300.000 que rentan, digamos, EUR 12.000 anuales en los primeros 9 años, EUR 6.000, la mitad, es “tax free” (300.000 x 18% / 9). Una buena alternativa a comprar una vivienda para alquilar.

 

En suma, la popularidad de las SCPIs tiene su lógica. No tenemos claro que las Socimis le dieran la bienvenida a este tipo de vehículo como competidor en su mismo terreno, pero sí entendemos que haya un público que puede preferir esta forma de inversión indirecta, en cierto modo más cercana “instintivamente” al pequeño inversor de largo plazo. Cabría decir que cuando pasamos de los FIIs a las Socimis “nos saltamos un paso”.

 

Los fondos no cotizados y los cotizado pueden y seguramente deberían convivir. Los franceses lo demuestran.


 


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