28 Feb

¡Perú necesita más fondos inmobiliarios comerciales abiertos!

Ayer leíamos la historia de la mexicana Fibra Uno y cómo allá por 2005 los fundadores, miembros de la familia El-Mann iniciaron el proceso de sacar al mercado bursátil su patrimonio inmobiliario, inicialmente constituido por locales comerciales y naves que habían acumulado por más de 30 años, en el origen para dar servicio a su negocio de  distribución de pinturas. Tras 5 ó 6 años de trabajo, con el apoyo de la Protego, una consultora que dirigía Pedro Aspe y el interés de Merrill Lynch, UBS y Banco Santander, se consiguió sacar a la BMV (19-3-2011), la primera fibra, basada en la operativa de los REITs existentes en Estados Unidos. Hoy en México, aparte de otras menores, operan 5 grandes fibras o fondos:

 

  • Fibra Uno, 9.000.000 m2 de GLA (industrial, comercial y oficinas), capitalización USD 5.867 millones.
  • Fibra Danhos, 900.000 m2 (comercial y oficinas), capitalización USD 2.294 millones.
  • Fibra Prologis, 3.177.000 m2 (industrial), capitalización USD 1.195 millones.
  • Fibra Macquarie, 3.000.000 m2 (industrial), capitalización USD 853 millones y,
  • Fibra Terrafina, 3.512.000 m2 (industrial), capitalización USD 1.161 millones.

 

Lean aquí:

Fibras Prologis, Terrafina y Macquarie: ¿vidas paralelas?  y

Fibra Uno y Fibra Danhos: ¿cómo comparan (2017)?

 

O sea que el proceso iniciado por los promotores de Fibra Uno ha conseguido atraer a lo largo de estos siete años, inversión (USD 11.370 millones) sólo a estas cinco compañías para nutrir la explotación en rentabilidad de unos 20.000.000 m2 de superficie inmobiliaria alquilable, con las ventajas que ello comporta y que más abajo comentamos.

 

Súmenle las propiedades de otras patrimoniales de formato diverso, entre Inmuebles Carso (parte de Grupo Carso de Carlos Slim, 3.000.000 m2), Gicsa, Planigrupo, MRP, Abilia y algunas más y fácilmente estamos en 25 a 30 millones de m2 de propiedad institucional. Digamos 25 millones como mínimo en inmobiliario terciario, excluyendo residencial.

 

Vale… pero Perú no es México…

 

En efecto, la población de México es cuatro veces más y su PIB per capita (nominal) es más o menos un 50% superior. Pero aún así, cabría pensar que Perú tiene talla económica para que existan fondos para ¿3 a 4.000.000 m2? Lo que, a ¿USD 1.500 a 2.000/m2? (por poner una cifra), es una inversión de USD 5.000 a 7.500 millones entre capital y deuda.

 

En Perú el mercado inmobiliario no residencial está dominado por unas cuantas empresas, entre las que destacan:

 

  • Grupo Centenario, parte del Grupo Romero, que según su memoria administra unos USD 950 millones a final de 2017, entre patrimonio (oficinas y centros comerciales) y suelo para la venta (lotes residenciales e industriales).
  • InRetail Shopping Centers, parte de Intercorp, otros USD 964 millones según su memoria de 2017 3T (centros comerciales),
  • Intursa, la hotelera del Grupo Breca (familia Brescia), con una capitalización a noviembre de 2017 en la BVL de USD 124 millones y cuyos activos no corrientes entre propiedades e inversión en participadas sumaban a final de 2017 USD 381 millones (hoteles),
  • Las Fibras I y II que controla la chilena Larraín Vial y administra Colliers, otros USD 300 millones (oficinas, comercial y desarrollo de viviendas) y,
  • Parque Arauco con grupo Wiese, que son propietarios de 402.000 m2, que tomando como coste medio el del nuevo centro de La Molina (USD 2.872/m2), serían otros USD 1.155 millones (centros comerciales).

 

O sea, grosso modo, e incluyendo partidas residenciales difíciles de desgajar a estos efectos (Centenario, las Fibras), estas 5 empresas o grupos suman alrededor de USD 3.750 millones de inversión. Y sí, nos dejamos pequeños fondos administrados por las SAFIs, pero también en México nos hemos dejado eso mismo.

 

Intuitivamente cabrían otros USD 2.000 a 3.000 millones de inmobiliario terciario (comercial, oficinas, hoteles, logístico-industrial), para alcanzar una talla proporcional semejante a México que, por ejemplo en centros comerciales, tienen una penetración 12 veces inferior a la de Estados Unidos (20 m2 por 100.000 habitantes en México, frente a 256 m2 en Estados Unidos).

 

Lean aquí: “Por qué se construyen tantos centros comerciales? ¿Tiene razón el WSJ?

 

Este infra-desarrollo se produce por la falta de canales para dar entrada en la inversión institucional o indirecta a los pequeños inversores, estando limitada la misma a los grandes grupos empresariales. Y de esa falta de desarrollo se derivan varias desventajas:

 

  1. La oferta se canaliza a inversores particulares, vendiendo inmuebles por partes, lo que implica que el mantenimiento futuro de esos inmuebles está comprometido al acuerdo entre todos los propietarios, sistema que la experiencia demuestra que es insatisfactorio.
  2. Los inversores particulares compiten entre sí ofreciendo al mercado “trozos del mismo inmueble” de forma desordenada y no es fácil que atraigan a grandes inquilinos, que normalmente buscan interlocución con propietarios grandes.
  3. El nivel de información sobre los diferentes mercados es escaso. Las compañías privadas o parte de grandes grupos ofrecen la información mínima precisa, porque no necesitan captar fondos del público. Basta mirar la memoria o reporte trimestral de una empresa cotizada mexicana o chilena, para entender todo lo que una empresa privada o estrechamente controlada por un grupo mayor, no cuenta bien.
  4. Ese nivel bajo de información hace que la visibilidad del inmobiliario del país sea mínima de cara al exterior, donde inversores e incluso inquilinos están habituados a elevados estándares de “reporting”.
  5. La calidad de los inmuebles queda excluida de procesos de mejora continua, que normalmente cualquier fondo institucional lleva a cabo, porque la mejora de las valoraciones es una de las claves de su atractivo. Y,
  6. Muchas operaciones o desarrollos simplemente no suceden, porque no existen interlocutores financieramente avezados capaces de negociar con inversores y financiadores el ensamblaje de proyectos.

 

Nos parece suficiente, por no alargarnos. Pongan todo lo anterior por activa y ahí tienen las ventajas de la inversión colectiva: mejor mantenimiento, mercado transparente, información de más calidad y detalle, visibilidad exterior, atracción de grandes inquilinos, mejora continua de la calidad de los inmuebles, más operaciones y proyectos…

 

Tal vez la semilla, como con Fibra Uno, esté en alguno de los grupos actuales, que busque y trabaje sobre el marco normativo, a la escala del país. O ya puestos a hacerlo difícil, con algún país vecino, con el que interesaría tener normativa común.

 

Lo contrario mantendrá el inmobiliario comercial de Perú por debajo del nivel que se merece.


 


2 Comments

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  1. Francisco Alva

    mayo 30, 2018 at 11:20 pm

    Buen artículo. Podrian indicar en que año se publicó este artículo

    Responder
    • Jorge Zanoletty Larrea

      junio 18, 2018 at 8:21 pm

      Hola Francisco. Gracias por el comentario. Nuestro artículo es de 28-2-2018. Un cordial saludo, Jorge

      Responder

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