17 Ago

Fondo Valores Inmobiliarios, progreso pese a todo (Venezuela)

Fondo Valores Inmobiliarios, progreso pese a todo (Venezuela).- He aquí una compañía que consigue prosperar en un entorno dificultoso, con ánimo positivo. Defiende su presidente, Luis Emilio Velutini, la campaña “Aquí no se habla mal de Venezuela”, cuya idea madre deja clara uno de sus mensajes: “Una persona honorable jamás habla mal de su país. Hay que saber diferenciar país de gobierno”.

 

Tiene razón, porque tan triste es el panorama económico y social de Venezuela, que en el afán de criticar lo que va mal, es fácil que haya quienes se excedan y acaben denostando del país y no de quienes son responsables de la situación. Bienvenida pues la iniciativa.

 

Nos hemos fijado en el Fondo Valores Inmobiliarios -FVI- precisamente porque el entorno económico es tan complicado que llama la atención ver cuentas de resultados en positivo y crecimiento del negocio nacional e internacional. Seguro contará su experiencia de ya algunos años, porque en 2012 cumplió su vigésimo aniversario. Aunque su trayectoria arranca de 1937, cuando los hermanos Velutini Agüero (Rafael Emilio, Henrique, Ibrahim y Guillermo) se iniciaron en la empresa constructora Velutini y Bergamín, que realizó algunas obras emblemáticas, como las Torres del Silencio, el distribuidor La Araña o el Club Náutico Puerto Azul. Ésas son las raíces.

 

A partir de su fundación en 1992, Velutini y sus socios iniciales, sacan FVI a la Bolsa de Valores de Caracas y consiguen en 1996 una alianza con la compañía argentina IRSA, brazo entonces del magnate George Soros (86, Forbes #23, fortuna USD 24.900 millones) en Sudamérica, que aportó USD 70 millones a la empresa. En 1999 las dificultades de la propia crisis en Argentina, entonces incipiente, hicieron que vendieran sus acciones en FVI. Pero para entonces FVI ya había conseguido -en 1997- realizar una OPV en la Bolsa de Nueva York, en la que coloca acciones por USD 100 millones. Las inversiones que se realizan son, sobre todo, oficinas clase A+ en Caracas.

 

Y para el año 2000, en que la compañía ha diseñado su estrategia de inversión en centros comerciales, se asocian con otro magnate, Sam Zell (74, Forbes # 298, fortuna USD 4.900 millones), de Equity International -EI-, que mantiene sus acciones hasta 2006, sin que fragüe otra alianza para adquirir oficinas en varios países de América Latina junto al gigante Equity Office Properties que controlaba Zell. Para entonces la compañía ya se había empezado a consolidar su participación en el negocio de los centros comerciales, con los centros San Ignacio (SBA 40.000 m2), el Tolón Fashion Mall (22.300 m2) en Las Mercedes y el Paseo El Hatillo La Lagunita (22.000 m2), todos en Caracas.

 

Desde entonces Fondo Valores Inmobiliarios ha seguido en su actividad, desarrollando algunos edificios de oficinas, en particular el Proyecto Galipán, en la Avenida Francisco de Miranda, de 48.000 m2 que construyó en alianza con la Constructora Sambil y vendieron posteriormente al Banco del Caribe, Seguros Banesco y otros inversores. E inicia su andadura internacional, con la inauguración en 2010 del Blue Mall Santo Domingo, en la República Dominicana, que incluye un hotel cinco estrellas operado por JW Marriott. En el este de ese país está desarrollando el Blue Mall Punta Cana, con 98 locales sobre un terreno de 112.847 m2 cerca del aeropuerto de Punta Cana. Y otro “Blue Mall” de Sint Marteen, la zona holandesa de estas islas del Caribe, éste de 10.039 m2 más un complejo residencial.

 

Fondo Valores Inmobiliarios (FVI) | Expansión completada en 2012

 

En Venezuela FVI completó su expansión, por el momento, en 2012, con la compra de un centro de uso mixto, el Llanos Mall, de 33.600 m2 en Acarigua, en el estado Portuguesa.

 

Por la descripción que hace de sus inmuebles, Fondo Valores Inmobiliarios es propietaria de 6 complejos de oficinas (el mayor el de las Torres Kepler y Copérnico sobre el centro comercial San Ignacio), con un total de 74.154 m2, 6 centros comerciales con 139.766 m2 de SBA, el centro comercial en desarrollo de Punta Cana en la República Dominicana y el hotel JW Marriott de Santo Domingo, a más de alguna actividad en residencial. Teniendo en cuenta las graves dificultades económicas del país, incluyendo el desabastecimiento y la crisis energética que les ha obligado a cerrar centros comerciales en varias horas de la jornada, es meritorio que haya sido capaz de aumentar su rendimiento.

 

Pero hay dos escollos para juzgar sus números. De una parte la inflación desbocada que viene sufriendo el país, cuya medición pierde fiabilidad cuando llega a esos niveles. El FMI pronosticaba en abril pasado que llegará al 700% en 2016.

 

Y de otra, el enrevesado sistema de cambio de su divisa, que el gobierno ha intervenido con mecanismos varios para impedir su derrumbe mientras intenta asegurar los importaciones imprescindibles y el vaciado de sus reservas. Es así posible, en teoría, obtener dólares USA (dólar DIPRO) a razón de 10 BsF para productos esenciales, mientras el cambio oficial para productos no esenciales o viajes, etc., (dólar SIMADI) es de 643,53 BsF y el dólar paralelo en Caracas está a 1.011,95 BsF. Completa el cuadro el llamado “dólar Cúcuta“, que es un tipo de cambio BsF/COP para el cambio transfronterizo entre ambos países. Leemos que el gobierno de Colombia ha aceptado la presión del gobierno venezolano para derogar esa medida, pero aún hoy vemos el tipo, a razón de 2,50 pesos colombianos por BsF, que implícitamente representa un cambio para el bolívar de 1.171,60 contra el dólar americano.

 

Con esas bases, difícil saber cuánto vale Fondo Valores Inmobiliarios, porque no somos capaces de resolver qué cambio aplicar. La compañía intenta ayudarnos utilizando “bolívares constantes” a una referencia anterior. Sobre esa base, la compañía tuvo a septiembre de 2015, ingresos ordinarios por Bs. constantes de septiembre de 2014, de 1.847 millones, un 56,91% más que un año antes. Se sumaron extraordinarios por venta de inmuebles por Bs. 2.981 millones (+55,71%), para hacer un total ingreso de Bs. 4.827 millones (+56,17%).

 

La ganancia operativa de Fondo Valores Inmobiliarios fueron Bs. 1.918 millones (+39,87%) y el EBITDA Bs. 3.405 millones (+58,98%).

 

La compañía tiene un patrimonio neto de Bs. 12.118 millones (de nuevo constantes 2014), que sumado a un pasivo de Bs. 7.549 millones financian el activo total de Bs. 19.667 millones. La deuda representa, así pues, el 38,4% del activo. La compañía se financia con cierta regularidad con la emisión de bonos de renta fija en el mercado local.

 

En suma, Fondo Valores Inmobiliarios parece bien gestionada, a tener en cuenta para cuando la situación política y económica se estabilicen. Como es de desear.

 

 


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