22 Jun

El Fondo Mi Vivienda y las AFP (México y Perú)

El Fondo Mi Vivienda y las AFP (México y Perú).- Cuando se discute sobre el sector de vivienda cabe tomar dos enfoques principales: se piensa en las necesidades de la población —sobre todo de los que viven en casas inadecuadas o en hacinamiento— o se piensa en el desarrollo de viviendas como negocio. En un mundo ideal las dos visiones deberían concurrir en una solución buena para todos: los desarrolladores harían negocio —o sea ganarían dinero— y las familias podrían adquirir viviendas asequibles que satisficieran sus necesidades.

 

Desgraciadamente el mundo ideal no existe, ya se habrán dado cuenta. Esta semana se ocupaba de recordárnoslo Gustavo Rizo-Patrón, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Perú, en sendos vídeos que muestra el Diario Gestión. El alza de los tipos de interés —la media de TCEA que vemos por un simulador está entre el 10,6 y el 14% anual— hará que más personas no puedan comprar y la retracción de la demanda está causando serios problemas al sector desarrollador.

 

Rizo-Patrón estima que desde 2012 habrán desaparecido en Perú entre 300 y 350.000 empresas inmobiliarias que estaban activas al principio de ese período. Percibe los problemas en tres frentes: encarecimiento especulativo del suelo —entre 2008 y 2012—, insatisfacción de la demanda por costo de las viviendas desde el nivel socioeconómico -NSE- C hacia abajo y crédito escaso y caro.

 

La situación anterior es de gravedad en un país con un elevado déficit habitacional (ver reto de la vivienda en Lima que escribíamos hace unas semanas). Que es por lo que la política de vivienda del Gobierno y su instrumento al efecto, el Fondo Mi Vivienda, cobran especial relevancia. Y es por lo que nos parece interesante analizar la actividad de esa empresa pública.

 

Fondo Mi Vivienda, bajo la lupa

 

Creado en 1998, el Fondo Mi Vivienda define como su misión “promover el acceso a la vivienda única y adecuada, principalmente de las familias con menores ingresos, a través de la articulación entre en Estado y los sectores inmobiliario y financiero, impulsando su desarrollo”.

 

Para ello utiliza varias modalidades de crédito hipotecario, de las que la principal hoy día es el “Nuevo Crédito Mi Vivienda“, que en 2015 ha supuesto el 90,5% en número de operaciones y el 96,5% en importe, mientras que el “Crédito Complementario Techo Propio” ha ido perdiendo vigencia hasta convertirse en residual (49 operaciones entre enero y mayo de 2016).

 

Entre julio de 1999 y mayo de 2016, Fondo Mi Vivienda ha concedido 116.055 créditos, por un total de S/ 9.939 millones, de los que S/ 6.058 millones (USD 1.844 millones), son el saldo vivo a mayo 2016.

 

La primera impresión de estas cifras es que el Fondo Mi Vivienda es pequeño. Para un país de 32 millones de habitantes con un déficit habitacional estimado de 1,9 millones de viviendas y más del 60% de la población en los NSE D y E, la actividad de 2015, de 9.090 créditos hipotecarios —la menor desde 2010—, es poca cosa. Como lo es el estimado de 37.562 créditos hipotecarios para todo el sistema financiero, que confirma las apreciaciones de Rizo-Patrón que citamos al principio: el crédito es escaso y caro. Con un capital de S/ 3.174 millones, equivalentes hoy a USD 959 millones su capacidad de actuación como instrumento de política económica es muy limitada.

 

Así que, en primera instancia, la afirmación del presidente Kuczynski sobre la posibilidad de aumentar los recursos para vivienda social en USD 5.000 millones —cinco veces el capital de Fondo Mi Vivienda, pues— parece desde luego el buen camino.

 

Pero es probable que haya que tomar otras medidas para ir, cuanto menos, reduciendo el tamaño del problema.

 

¿Y las posibles soluciones?

 

Una de ellas es el desarrollo de vivienda social en volúmenes grandes y edificios en altura a través de convenios con desarrolladoras de tamaño mediano y grande, capaces de utilizar procesos industriales y producir a bajo coste, seguramente con subvención del Estado del tipo de interés y amortización a muy largo plazo para sus ocupantes. Las ideas de “Construye para Crecer”, el premio que promueve el propio Fondo Mi Vivienda nos parecen idílicas para una realidad en la que el volumen de producción es esencial.

 

Otra, un cambio a fondo en la regulación hacia un modelo semejante al de la mexicana Infonavit. Ésta, que cuenta con unos recursos propios de USD 8.565 millones, administra 2,17 millones de créditos hipotecarios para lo que cuenta, sobre todo, con la financiación que suponen con las aportaciones del sistema de ahorros para el retiro y fondos de ahorro de los trabajadores. Los USD 46.820 millones de esa partida, le permiten mantener una cartera de hipotecas de USD 61.100 millones (marzo 2016). Aunque México también tiene un grave déficit de vivienda (estimado en 15,3 millones), el sistema está algo más proporcionado a la dimensión del problema.

 

Cabe pensar, en suma, si es posible financiar al Fondo Mi Vivienda con tales aportaciones de los trabajadores permitiéndoles, por partida doble, conseguir una pensión para su retiro y/o adquirir una vivienda. Al fin y al cabo la nueva normativa que permite el rescate de fondos de las AFP para adquirir vivienda no deja de tener su parecido en cuanto a la finalidad con el sistema mexicano.

 

Serán muchos los intereses de quienes no querrán que se toque el sistema de pensiones y las AFP en Perú pero ésta es, como mínimo, una ruta a explorar.

 

 


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