04 Ene

Foncière des Murs y los hoteles de Merlin: ¿Win Win? (España)

Foncière des Murs es un “nouveau grand jouer” en España. O bueno, casi. En Enero de 2016 constituyó dos sociedades con sede en Barcelona, B&B Invest Espagne y Murespagne y en abril compraron 4 hoteles para su línea B&B, en Madrid, Valencia, Girona y Alicante. EUR 11,2 millones en total.

 

Que a Merlin Properties le va bien la venta de los hoteles y la estrategia de la compañía de considerar como no estratégicos estos activos son cuestiones que se lleva meses comentando. Y da la impresión de que el resultado es bueno para la vendedora, que todo indica que se anota una plusvalía. “Las desinversiones de la compañía ascienden a EUR 761 millones, lo que supone un 7,1% de prima por encima de las últimas tasaciones publicadas y unas plusvalías de EUR 51 millones” (Expansión 2-1-2017). Parte de esa plusvalía debería corresponder a esta operación con los hoteles, por EUR 535 millones.

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Merlin retiene Castellana 259 con el Eurostars Torre Castellana, un activo que merece atención especial y el Novotel Barcelona, ambos con uso de oficinas compartido. E igualmente quedan excluidos de la transacción el Carris Marineda en A Coruña, que se compró con el centro comercial y la participación en el Barceló Costa Ballena, en Cádiz.

 

A quien interesa ahora conocer es a la Foncière des Murs -FMU-, que con una inversión de ese calibre se sitúa como una de los grandes inversores en el sector hotelero en España. Se trata de una filial (49,9%) de la Foncière des Regions -FDR-, que comparte accionariado con las compañías de seguros de vida de Crédit Agricole, Crédit Mutuel-CIC, BNP Paribas y Generali. Tercera entre las cinco grandes SIICs en Francia, tras Klépierre y Gecina, con capitalización a hoy de EUR 5.753 millones. O sea un 16,9% más que Merlin, que capitaliza también hoy EUR 4.921 millones. Matriz y filial son SIICs, Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées- o sea REITs a la francesa, regulados por el artículo 11 de la ley 2002-1575 de 30-12-2002.

 

La distribución operativa de este grupo, entre matriz y filial, está bien pensada. FDR, la matriz, se dedica a aquellos negocios en los que la relación es directa con el inquilino. De su GAV total, EUR 18.305 millones, de los que EUR 11.719 millones corresponden al grupo y el resto a intereses minoritarios, un 62% son oficinas (44% en Francia, 18% en Italia), 20% es residencial en Alemania, 4% son parkings y otras cosas y el 14% restante son hoteles y servicios, EUR 3.686 millones.

 

Esos últimos EUR 3.686 millones son el patrimonio de FMU, de los que EUR 1.591 corresponden a su matriz. Son aquellas propiedades en que la operativa de los inmuebles corre por cuenta de un tercero (“murs d’exploitation”). Entre dichos inmuebles, al 30 de junio de 2016, 304 hoteles, Accor y B&B sobre todo (28.983 de las 30.064 habitaciones),  136 restaurantes (81 de Quick y 55 de Courtepaille), 49 centros de jardinería y mascotas (Jardiland) y 26 clínicas y residencias de tercera edad (Korian). La gestión de los inmuebles y el soporte administrativo de toda la operación la realiza FDR.

 

Puestos a buscar debilidades (o fortalezas desde otro punto de vista), de los EUR 100,9 millones de ingresos al 30 de junio, un 36,5% depende de Accor, fundamentalmente en Francia. Y un  26,7% de B&B, de nuevo en Francia, más Alemania. Es decir que el 73,2% depende del sector hotelero, sobre todo en Francia y Alemania. Ésta es su distribución:

 

Foncière des Murs 1

 

Y es aquí donde creemos que está la explicación del interés de la compañía por España. Si hacemos caso al informe de PwC “Staying Power, European cities hotel forecast for 2016 and 2017” (publicado en marzo de 2016), el mayor crecimiento del RevPAR (y en consecuencia de las valoraciones) está en la periferia europea. La previsión de PwC para Madrid y Barcelona en 2016/2017 es de +5,8/+3,8% y +3,3%/+5,5% respectivamente. Brillante si se compara con París, +0,4%/+2,7%. Los atentados terroristas de París y Bruselas y el reciente de Berlín pasan factura. En el primer semestre de 2016 FMU ha sufrido una caída de su beneficio desde EUR 128,3 millones a EUR 101 millones (-21,3%), y ello pese a que sus activos se han revalorizado en EUR 79,2 millones. Con un descenso, entre otros factores, de las rentas de Accor en un -4,8%.

 

Si a ello se añade el riesgo de una subida en los yields*, con sus inmuebles en mercados ya muy presionados, es lógico que el grupo se haya propuesto “menos Francia” (al menos secundaria) y más internacional (en ciudades principales). De ahí que en 2016 haya “cedido” -vendido- a Accor 42 hoteles de los que la propia Accor explota en regiones de Francia, por EUR 254 millones y haya vendido otros 26 hoteles en Ile-de-France, por otros EUR 301 millones.

 

Simplificamos al extremo si decimos que París y las regiones de Francia (EUR 556 millones), han pagado el paquete de hoteles de Merlin en España (EUR 535 millones -542 dice FMU-).

 

Parece claro, en resumen, que la intención de venta por parte de Merlin ha coincidido muy bien con el giro estratégico de Foncière des Murs, con lo que ambas han conseguido su objetivo. O sea un “Win-Win”.

 

*Estos son sendos análisis de sensibilidad que hace FMU sobre una posible subida o bajada de yields y rentas y su efecto combinado. Una subida del yield del +0,50% y una caída de las rentas del 5% harían perder a su patrimonio un 19% de su valor:

 

Foncière des Murs 2

 


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