28 Dic

De FIRBIs a FIBRAs (Perú)

Primer paso: 1 de enero de 2015. Regulación de los FIRBIs -Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles” en el Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (resolución de la Superintendencia del Mercado de Valores, SMV N° 029-2014-SMV-01 de 22-12-14).

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Se establecen las condiciones que deben cumplir los FIRBIs para acogerse a dicha regulación: a) los certificados que emitan deben ser colocados por Oferta Pública primaria; b) su objeto debe ser la adquisición o construcción de inmuebles destinados al alquiler; c) al menos el 70% del patrimonio debe estar constituido por activos inmobiliarios; d) obligación de mantener los inmuebles al menos durante 4 ejercicios;  e) distribuir al menos el 95% de las utilidades netas y f) que cuando el objetivo total o parcial del Fondo sea la construcción de inmuebles, dicha actividad no puede ser realizada por el mismo y deberá realizarse a través de un tercero (modificación del 29-6-16).

 

firbis fibras

 

Bien, pero subsisten varios frenos. De una parte el impuesto sobre la renta -IR– que se genera en el momento de la aportación de inmuebles -5% personas físicas, 30% personas jurídicas-. De otra la tributación de las personas naturales -28% frente al 5% que se tributa si se alquila directamente un inmueble y, finalmente, el Impuesto de Alcabala, 3%, que igualmente se devenga en la aportación de un inmueble. Si a todo ello se suma que las cuotas de participación son elevadas (S/. 50.000), se puede explicar la falta de popularidad de este instrumento para el público particular (se estima que sólo un 2,5% de los fondos administrados son aportaciones de personas físicas).

 

Segundo paso. 1 de enero de 2016. Modificación de la fiscalidad en las aportaciones de inmuebles (Decreto Legislativo 1188 de 21-8-15): hasta el 31 de diciembre de 2019, tanto el Impuesto sobre la Renta como el Impuesto de Alcabala se devengarán a la VENTA de un inmueble aportado (y no en el momento de su aportación, como establecía la regulación anterior). Subsiste la fiscalidad comparativamente gravosa para las personas naturales frente a la inversión directa en inmuebles.

 

Tercer paso. 24 de noviembre de 2016. Incorporación del Fideicomiso de Titulización en Renta de Bienes Inmuebles -FIBRAs- al Reglamento de los Procesos de Titulización de Activos de 8 de enero de 1997. Los requisitos de las FIBRAs son idénticos a los de los FIRBIs salvo, que veamos, que la colocación en Oferta Pública Primaria debe hacerse a cuanto menos a 10 partícipes independientes entre sí.

 

Pero independiente de los requisitos de los estos fondos, la novedad trascendente es que las participaciones de las fibras son títulos valores que se inscriben en la BVL, negociables y sujetos a la supervisión de la SMV y todas las condiciones inherentes a la oferta de valores emitidos en virtud de procesos de titulización. En pocas palabras, nacen los fondos cotizados al estilo de los REITs de muchos países (incluyendo las FIBRAs mexicanas)

 

Cuarto paso. 1 de enero de 2017. Exoneración del Impuesto sobre la Renta hasta el 31 de diciembre de 2019 para las rentas provenientes de la venta por medio de la bolsa de valores de certificados de participación en FIRBIs o FIBRAs (Decreto Legislativo 1262 de 10-12-16). Subsiste la fiscalidad comparativamente gravosa para las personas naturales frente a la inversión directa en inmuebles.

 

Quinto paso. 1 de enero de 2017. Según Semana Económica del 23-12-16, el Congreso de la República ha aprobado -aunque a la fecha no vemos su publicación en El Peruano- una nueva modificación fiscal para FIBRAs y FIRBIs, la tan solicitada reducción de la fiscalidad (de nuevo hasta el 31 de diciembre de 2019) para el rendimiento de las aportaciones por personas físicas, hasta el 5% que se reclamaba. Tanto por los dividendos del fondo como por el beneficio en la trasmisión de participaciones por su venta en bolsa. Y se prevé además que hasta el 30 de junio de 2017 los FIRBIs puedan convertirse en FIBRAs; es decir, convertir sus participaciones a títulos cotizados.

 

Si esto se confirma tal cual, la inversión inmobiliaria indirecta a través de FIBRAs gana un enorme atractivo para los inversores individuales, pero produce además otros varios efectos beneficiosos, que incluyen atracción de inversores de toda índole -foráneos incluso-, gracias a la liquidez que gana la inversión y normas de información sobre su rendimiento, transparencia en definitiva, que tendrán un gran impacto, positivo, sobre el sector inmobiliario terciario en Perú.

 


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