16 Nov

Proteger la inversión inmobiliaria: el fondo FIRBI de SURA (Chile, Perú)

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Leemos un artículo auspiciado por SURA Inversiones en Semana Económica, “Sector Inmobiliario: ¿en qué invertir? Habla Rafael Buckley, que es el gerente general de Fondos Sura SAF, sobre el fondo que han constituido este año para invertir en inmuebles en Lima. Evidentemente, si auspician el artículo es porque estarán buscando inversores y sus argumentos podrán tener siempre un cierto sesgo, que es por lo que nos parece interesante analizar lo que cuentan.

 

Razonan Buckley y Alonso Jaimes, también de SURA, sobre la seguridad que supone invertir en inmuebles en renta, “activos con la capacidad de generar flujos estabilizados, que no sufran grandes variaciones en el tiempo”. No podemos estar más de acuerdo con este principio. Aunque es cierto que la dinámica del mercado peruano ha permitido obtener rentabilidades elevadas en inversiones especulativas durante varios años (el 13,9% anual en los años 2007 a 2014), esa dinámica se ha dado hoy la vuelta. Y quien desee invertir para obtener un rendimiento estable, frente a la posibilidad -y riesgo aparejado- de obtener una plusvalía elevada, haría bien en considerar una inversión en un activo ya rentando.

 

Los centenares, millares, de pequeños inversores que han adquirido pequeñas oficinas en Lima, pueden hoy atestiguar sobre las dificultades de encontrar un inquilino cuando existe sobreabundancia de inmuebles vacantes.

 

sura firbi chile peru

 

¿Con qué ventaja cuenta SURA?

 

Y entonces, ¿cuál es la ventaja de invertir a través de un fondo? ¿Al fin y al cabo les va a costar lo mismo encontrar inquilinos, no?

 

Pues las ventajas son dos. La primera, que en el caso de un fondo como el FIRBI, Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles, el riesgo está diversificado entre diferentes edificios y además su reglamento obliga a que el importe total de los activos generadores de renta sea mayor o igual al 70% del portafolio. Muy distinto a ser dueño de UNA oficina y tenerla VACÍA.

 

Para explica la segunda nos hemos ido a mirar cómo le va, en Chile, al fondo equivalente a éste que ahora se inicia en Perú: el Fondo de Inversión SURA Renta Inmobiliaria, gestionado igualmente por SURA Asset Management. SURA Renta Inmobiliaria tiene su capital totalmente captado y administra inmuebles por CLP 53.696 millones (USD 80,1 millones). Son oficinas en tres edificios: 4 pisos en el edificio Millenium en Las Condes, el 50% aproximadamente del edificio Palladio en Providencia y el edificio completo El Bosque 90, también en Providencia. En total 25.446 m2 rentables, de los que 23.717 son oficinas. La ocupación total de ese conjunto era al 31 de diciembre del 95,1%. Una desocupación, del 4,9%, que es alrededor de la mitad de la del mercado de oficinas de Santiago.

 

Y luego hemos revisado el edificio Palladio, que es una torre de 26 alturas, con plantas de 1.527 m2, distribuidas en pequeñas oficinas desde 125 m2 hacia arriba. Está bastante ocupada, pero tiene algunos vacíos, hasta 9 oficinas contamos incluyendo una planta completa. Y sin embargo el fondo ha sido capaz de mantener esa elevada ocupación en su cartera. Y de aquí se deduce en nuestra opinión la segunda ventaja a que nos referimos. Que es la capacidad de un fondo respaldado por una compañía grande para captar los mejores inquilinos y negociar sabiendo que lo que cede en un local lo va a poder recuperar en otro. Y además una gran compañía va a preferir tratar con un gran propietario. Al propietario individual le va a costar todo más.

 

Así que el fondo chileno de SURA ha pagado en 2015 un dividendo del 6,36%, que no está mal.

 

Lo que ahora SURA se propone es una réplica de este fondo chileno que comentamos, adquiriendo, sobre todo, oficinas arrendadas en San Isidro Financiero y Miraflores.

 

Creemos que para un inversor particular esto tiene más sentido que comprar una oficina, hipotecarse y confiar en encontrar un inquilino.

 

Y no es publicidad para SURA.

 

Tanto el fondo chileno con USD 80 millones, como éste que se propone de USD 100 millones son pequeños para los estándares internacionales, pero habituales en el mercado chileno cuando se desea gestión especializada.

 


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