10 Jul

FIMI de AC Capitales, buena madurez (Perú)

FIMI de AC Capitales, buena madurez (Perú).- Hemos estado curioseando en la empresa clasificadora de riesgos peruana Equilibrium —que actúa también en Panamá—, a raíz de leer algún informe suyo que hemos encontrado bien fundamentado. Que el presidente de su Comité de Clasificación, el señor Francisco Moreno Ortiz, fuese técnico de la auditora PwC en 1954 no puede sino infundir confianza, porque más de sesenta años de experiencia en el sector, seguro que suponen un enorme fondo de experiencia para este trabajo.

 

Con el equipo que ahí trabaja, no nos sorprende que hace ahora poco más de un año la clasificadora global Moody’s comprase Equilibrium y la incluyese en sus servicios. Es una buena cosa para el Perú tener a una empresa nacional integrada con un grupo de esa naturaleza, lo que sin duda aportará una buena visión para los negocios que se sometan a su escrutinio.

 

Pues bien, entre los mismos con clasificación vigente de Equilibrium se encuentran cuatro fondos de inversión, de los que dos son inmobiliarios: el Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliario —FIMI— administrado por AC Capitales SAFI y el Fondo de Inversión Inmobiliario I, que lo es por Faro Capital SAFI.

 

FIMI, al detalle

 

Para no enredar demasiado los números, estudiaremos hoy el primero, FIMI, que es el más veterano, puesto que tuvo su primera clasificación en 1997 y está ya en etapa de devolución de capital. FIMI es un fondo de capital cerrado con número fijo de cuotas, denominado en dólares USA, que se constituyó para 22 años y se redime el 28 de diciembre de 2019, aunque ese plazo puede ser extendido por dos años más. El fondo está, pues, en fase de reducción de su patrimonio inmobiliario para ir entregando recursos líquidos a sus inversores a través de reducciones de capital.

 

Al 31 de diciembre de 2015 FIMI tenía un capital suscrito y pagado de USD 21,2 millones, después de haber realizado 4 devoluciones de capital entre 2014 y 2015 por un total de USD 53,8 millones. En 3 de mayo de 2016 habrá devuelto otros USD 10 millones con lo que el capital ha quedado reducido a USD 11,2 millones. A las devoluciones de capital que el fondo está realizado en esta etapa, se unen los dividendos que regularmente distribuye el fondo, S/. 36,1 millones en 2015 y S/. 53,8 millones hasta mayo de 2016.

 

Lo que todo lo anterior significa es una rentabilidad nominal anual de FIMI envidiable, del 34,2% en 2014 y del 23,1% en 2015, lo que teniendo en cuenta la devaluación del sol peruano contra el dólar, es muy meritorio cuando el fondo ha funcionado con un apalancamiento inferior al 25% de su patrimonio (lo que a la vista de la evolución de moneda y tipos de interés seguramente haya sido preferible). Seguridad y rentabilidad al mismo tiempo, que no es fácil.

 

FIMI 1

 

Lo habrá conseguido con una buena gestión -entrando en las inversiones correctas, incluyendo asociaciones en participación, en el momento oportuno-, aprovechando el ciclo ascendente del inmobiliario en el país y vendiendo igualmente en el momento adecuado.

 

Como ejemplo de buena inversión, la realizada en almacenes. El Dopocentro I y II en la Av. República de Panamá, en Surquillo y los almacenes Villa El Salvador, en total 38.214 m2. Dopocentro I y II tenía un valor al 31-12-15 de S/. 106 millones, 6,8 veces la inversión que en su día se realizó.

 

De las asociaciones en participación, le ha funcionado bien la asociación con Imagina, con la que entrado en 10 proyectos, de los que tiene inversión activa en 4. Aunque ahora el ciclo no estará jugando a su favor en éstas (una de las amenazas que señala la calificadora alrededor del sector residencial).

 

Y en cuanto a ventas, la operación con Ekimed —con venta de los terrenos de ésta a Parque Arauco— le supuso a FIMI USD 15,7 millones y obtuvo un TIR de salida del 17,2%.

 

Como debilidad, Equilibrium señala la exposición de FIMI a las fluctuaciones del tipo de cambio —dada la denominación del fondo en dólares USA— y que el reglamento de participación no concrete el período de desinversión, pero considera que sus fortalezas por su diversificación, liquidez de las rentas y experiencia de AC Capitales justifican mantener su clasificación en A-fi.pe, la misma que tiene desde 2012.

 

 


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