10 Feb

Fiducia inmobiliaria, ¿no es suficiente? (Colombia)

Tiene Colombia la fortuna, por cuanto supone de garantía para inversores particulares e institucionales, de haber desarrollado su sistema de fiducia hasta convertirlo en parte fundamental de su sistema financiero, con un peso creciente en la administración de recursos. Las últimas cifras de Asofiduciaria (2014), indican que COP 318 billones se manejan bajo el sistema de fiducia, lo que supone el 28% de todos los activos del sistema financiero y el 43% del PIB –frente al 20% del PIB de 10 años antes-. O sea que el sistema es exitoso y aceptado, porque si no lo fuese no habría crecido de esta manera.

En cuanto a la fiducia inmobiliaria, en sus tres modalidades, de Administración y Pagos, de Tesorería y de Preventas, en 2014 igualmente los recursos administrados fueron COP 32 billones en 6.065 fideicomisos, lo que representa el 10% del total del sector y el 26,5% en número de negocios. Significativo que en ese año 2014 el crecimiento en recursos administrados fue del 36,4% sobre 2013 por 656 negocios adicionales, lo que da un par de pistas: la primera, que las fiducias inmobiliarias son más pequeñas que la media (10% en volumen del total frente a 26,5% en número). Lo segundo que en 2014 el importe de las fiducias aumentó sobre el histórico (36,4% de crecimiento en volumen frente al 12,1% de crecimiento en número). Creemos que esto es un indicador del “boom” inmobiliario del país, que se ha financiado en buena parte, o en su casi totalidad cabría decir, por este sistema.

Sobre la base de que el sistema funciona y la seguridad jurídica de la fiducia inmobiliaria en Colombia esta bien desarrollada, incluida la vigilancia de la Superintendencia Financiera, creemos oportunas algunas consideraciones:

En el uso extensivo de la fiducia inmobiliaria en Colombia para financiación de proyectos en desarrollo, la seguridad jurídica del pequeño inversor está cubierta, sí, pero el inversor asume riesgos, comerciales o técnicos, sobre los que, o no dispone de información adecuada, o si la tiene es incapaz de evaluarla adecuadamente. Cuando además lo que se adquiere es una participación en un proyecto único, cuya probabilidad estadística de tener problemas es superior a participar en una cartera de proyectos e inmuebles, el riesgo empeora. Naturalmente en mercados al alza, ello no suele suponer un problema, pero los mercados no siempre están al alza.

Fiducia inmobiliaria; falta transparencia

Adquirida la participación, los sistemas de información al inversor nos parecen insuficientes y algunos grandes proyectos en ejecución en el país no ofrecen prácticamente ninguna información pública a sus inversores sobre el estado de las finanzas del propio proyecto, como es habitual y obligado en los fondos de inversión institucionales. En este otro artículo nos referimos a los criterios de información para fondos inmobiliarios en Europa, conocidos como normas EPRA –por European Public Real Estate Association-, que sería interesante utilizar como modelo.

Asumiendo que la construcción y puesta en marcha del inmueble se termine exitosamente, como confiamos será el caso más común, la oportunidad para el inversor de conocer el estado de la gestión del inmueble y los rendimientos de la inversión, carece de nuevo de la adecuada transparencia.

Finalmente, la proliferación de la fiducia inmobiliaria ha conducido, en cuanto al sector inmobiliario terciario, oficinas y centros comerciales sobre todo, a un efecto comercial e inmobiliariamente indeseable, cual es la fragmentación de inmuebles individuales entre muchos propietarios, lo que dificulta una comercialización profesional, aumenta la amplitud de los ciclos inmobiliarios al alza y a la baja y perjudica la adecuada gestión y renovación futura de los inmuebles.

En suma, y tal como ha ocurrido por ejemplo en México, en que los CBFI o certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios son la base de los fondos inmobiliarios cotizados –Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces-, es hora de que Colombia aproveche la solidez de su sistema fiduciario para mejorar el sistema de inversión colectiva, regulando los fondos inmobiliarios cotizados y su normativa de inversión e información, que ofrezca a los inversores particulares e institucionales mayor protección y oportunidades para el largo plazo.


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