19 Jul

Fidere (Blackstone): el alquiler residencial sí es rentable (1)

Real Estate (USD 102.000 millones) y “Private Equity” (USD 100.000 millones), son el grueso de los activos que gestiona Blackstone, que es grande, ya saben. USD 368.000 millones en total. Los 102.000 millones del inmobiliario les dan para disponer de unos USD 200.000 millones en inmuebles -GAV-, con un apalancamiento de justo por debajo del 50%, números gruesos. Tienen un poco de todo, desde 287.000 habitaciones en hoteles (31-3-2017) -incluyendo Hilton-, 14,7 millones de m2 de oficinas -con la Willis Tower de Chicago, 110 pisos, como bandera-, 7,6 millones de m2 en centros comerciales, en logística Logicor -de la que ya hemos escrito- y 120.000 viviendas en alquiler.

 

Fidere Patrimonio Socimi es la empresa que utilizan en España para gestionar este último negocio, la mayoría viviendas de protección oficial. Fidere cotiza en el MAB desde junio de 2015.

 

Leíamos hace tiempo sobre la especial relación de Ismael Clemente, de cuando Magic Real Estate, con Blackstone y su papel protagonista en asesorar a los americanos en su estrategia en este sector. Lo fue en la compra del primer gran paquete de viviendas al Ayuntamiento de Madrid -luego seguido por otros a vendedores varios- e igualmente en la formación del Fondo de Titulización de Activos -FTA 2015- para recoger créditos hipotecarios de Catalunya Caixa (EUR 6.600 millones aprox., de los que EUR 2.400 provisionados, neto de la transacción EUR 4.200 millones, sobre 38.000 viviendas, en lo que Blackstone invirtió EUR 3.615 millones y el FROB abonó el resto).

 

De lo primero, la acumulación de compras varias hasta las 5.481 viviendas a final de 2016 (94% en la Comunidad de Madrid), viene Fidere, de la que escribiremos aquí. Y sobre todo de lo segundo, la cartera de créditos de Catalunya Caixa, viene Albirana Properties Socimi, gestionada por Anticipa Real Estate, que empezó a cotizar en el MAB el pasado marzo -y escribimos en otro artículo-.

 

Así que Clemente o el equipo de Magic RE, por no personalizar,  ayudaron en el inicio de Fidere… ¿Acertaron?

 

Sea como sea y pese a la polémica inicial (desahucios, incrementos de rentas), que luego se demostró infundada, Blackstone ha seguido empujando en la vivienda protegida.

 

Pero la verdad es que, hasta ahora, lo de Fidere cuando en ejercicios anteriores hemos echado una mirada a sus cuentas, tampoco nos ha parecido como para entusiasmar. Pérdidas en 2013 (EUR – 1.667,7 -miles-), en 2014 (EUR -613,2) y en 2015 (EUR -1.551,3). En 2015 la compañía ni se movió. Ni un metro. Ésta es la relación de compraventas que detalla Fidere en sus Cuentas Anuales Consolidadas de 2016:

 

fidere blackstone tabla 1

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Sólo en 2016 registra su primer beneficio, EUR 2.966,9 -miles-, gracias sobre todo a la venta de algunas viviendas en una promoción en Torrejón de Ardoz (en que los inquilinos han ejercido su derecho de opción de compra).

 

Pero bajo esa aparente falta de movimiento, se encubre una notable mejora de rendimiento de su cartera, con ocupación que sube del 68% de 2014, al 84% de 2015 y al 92% de 2016. Y un aumento de los ingresos, para los mismos 166.000 m2 de patrimonio 2015, o sea LfL -like for like-, de EUR 5.544,2 (2014) a 13.036,7 (2016), un 135% más. Ese ingreso de EUR 13,0 millones supone, para 2016, una rentabilidad bruta del 6,45%, que ya le gustaría a muchas socimis. Y teniendo en cuenta que la deuda financiera les cuesta entre el 1,8% y el 2,4%, los números van saliendo.

 

La clave está en el ADN de Blackstone: “to acquire high quality, well located assets at discount to replacement cost”. “To acquire… at discount to replacement cost”… El coste medio de las 21 promociones adquiridas hasta 2014 (ninguna en 2015), es de EUR 1.222/m2. Como la renta media es de EUR 6,57 m2/mes, hagan números. Y como la vivienda media de Fidere tiene entre 60 m2 y 70 m2, su estructura les permite alquilar en el entorno de EUR 400 a EUR 460/mes y ser rentables.

 

En 2016 Fidere ha más que duplicado su tamaño, pasando de inversiones inmobiliarias a costo de EUR 202 millones en 2015 a EUR 461,4 millones. Con lo nuevo que han sumado, deberán realizar el mismo trabajo de puesta en rentabilidad. Y es interesante el aumento de terrenos, de lo que se deduce que va a entrar en promoción para alquiler.

 

fidere blackstone tabla 2

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El reto ahora es conseguir que las 16 promociones incorporadas en 2016 rindan de forma semejante, con la dificultad de que el precio medio de compra para este año pasado es de EUR 1.610/m2, lo que ya no hace la cosa tan fácil. El mercado de alquiler residencial parece estar ayudando, pero mantenerse en esa banda de 6 a 8 euros m2/mes es clave si se quiere capturar el grueso de la demanda en las poblaciones que están.

 

Este año nos dirá, pero el aspecto es bueno. Sí acertaron los de Magic. O Clemente.

 

Nota. Fidere Patrimonio Socimi es una “Socimi de Socimis”, que agrupa diez filiales al 100% (una más en 2017), a saber Fidere Vivienda (y FV 2 y 3), Fidere Comunidad, Fidere IP (y FIP 2, 3 y 4) y Fidere Gestión (y FG 2). Fidere Patrimonio Socimi es a su vez filial al 100% de Spanish Residential (REIT) Holdco. S.à.r.l. (Luxemburgo), que es totalmente Blackstone. El patrimonio de Fidere Patrimonio Socimi incluye, además de terrenos, 37 promociones de vivienda que suman 329.490 m2 arrendables. El GAV al 31 de diciembre de 2016 es de EUR 662,1 millones con revalorización acumulada entre 2015 y 2016 de EUR 200,7 millones. Tiene deuda financiera por EUR 227,6 millones al 31-12-16 (50,9% con Banco Sabadell, 17,8% con Popular, 15,3% con BBVA, 13,3% con Caixa, resto con Bankia e Ibercaja).

 

fidere blackstone tabla 3

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