12 Abr

FibraShop, especialista en centros comerciales. Buena tendencia (México)

FibraShop nació como vehículo cotizado de inversión inmobiliaria en México en 2013, por la alianza de tres empresas con trayectorias separadas pero coincidentes en su experiencia en centros comerciales: Grupo Cayón, Central de Arquitectura y Grupo Frel.

 

La Fibra se constituyó inicialmente con 8 propiedades, en el D.F. y otros cinco estados y un total de 140.500 m2 de GLA. Fueron aportadas por los socios a un “cap rate” promedio del 9,5%. Desde entonces han crecido hasta 17 centros, en el D.F. y otros 12 estados y llegan a 471.100 m2 de GLA. Doce están en la Región Centro del país, que aportó según la propia empresa el 57,8 del PIB del país.

 

Explotan tres formatos, cuyos nombres de bautismo señalan su orientación a distintos mercados. “Fashion Mall” (54,8% del valor a mayo 2016), con 6 centros (Irapuato, San Miguel, Cancún, Cabo San Lucas, Hermosillo y Ciudad Juárez); “Power Centers” (36,1%), 6 centros (Texcoco, Cuautla, Tapachula, Chiluca, Cuernavaca y Puebla) y “Community Centers” (9,1%), 5 centros (Querétaro -2-, Ciudad de México, Xalapa y Puerto Vallarta). La verdad es que las imágenes de los centros, más allá de su rendimiento financiero, muestran un nivel excelente.

 

fibrashop mexico

Centro Comercial Kukulcan Plaza

 

Administran 1.433 locales (de nuevo mayo 2016), con Grupo Liverpool, Walmart, Sears-Sanborns-Telcel-Inbursa, Cinépolis, Soriana y Cinemex como mayores arrendatarios, como ocupantes del 45,7% del GLA total.

 

Tenían una ocupación a final de 2016 del 92%, que se ha mantenido bastante estable a lo largo de los dos últimos años y un WAULT -Weighted Average Unexpired Lease Term. de 7,8 años, que está bastante bien.

 

En cuanto a las cifras a final de 2016:

 

  • Activos totales, MXN 12.745 millones (USD 678,4 millones abril 2017), + 5,15%
  • Patrimonio, MXN 9.118 millones (USD 485,3 millones), +3,72%
  • Pasivos con costo, MXN 3.500 millones (USD 186,3 millones), +10,95%, LTV 27,46%
  • Ingresos, MXN 1.003 millones, +18,90%
  • NOI, MXN 721 millones, +20,28%
  • EBITDA, MXN 662 millones, +20,01%. Margen EBITDA 66,02% (65,41%)
  • Utilidad por CBFI, MXN 1,1076, +12,34%
  • P/U (price/unit o CBFI) ratio 13,06 (15.71), -16,87%.

 

Las dos últimas líneas dan una idea de la inquietud de los inversores en la bolsa mexicana con algunos valores tras las elecciones en Estados Unidos. Entre noviembre de 2016 y abril de 2017 la BMV prácticamente ha recuperado la caída y está a un nivel semejante. FibraShop, en cambio, perdió un 12% en noviembre y no lo ha vuelto a recuperar. No lo encontramos muy justificado.

 

O sea que, básicamente, la compañía gana más y va mejor, pero vale menos. Al menos de momento.

 

FibraShop es una compañía relativamente pequeña comparada con sus equivalentes en otros países. La propia compañía hace ese contraste y la referencia más útil entre las compañías especialistas en centros comerciales es la chilena Parque Arauco, que es algo más de tres veces más grande, tanto en GLA como en valor. Parque Arauco está más asentada y tiene un mejor rendimiento (ocupación más alta, margen EBITDA mayor, más diversificada en territorios), pero FibraShop lleva una buena progresión y si el contexto macroeconómico no empeora en demasía, debería seguir con ella.


 


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