08 Nov

Fibras Prologis, Terrafina y MacQuarie: ¿vidas paralelas? (México)

Hoy, por el 7 de noviembre, hace un año del desplome de la Bolsa Mexicana a raíz del resultado de las elecciones en Estados Unidos y las declaraciones de su nuevo presidente.

 

Entre el 30 de noviembre de 2016 y ayer, el peso mexicano ha perdido un 3%. Ninguna debacle. La pérdida cambiaria del peso viene de antes, entre 2013 y 2016, en que perdió un tercio de su valor en dólares USA.

 

La consecuencia principal de la incertidumbre en la relación comercial con Estados Unidos, ha sido la extensión de la cautela en los nuevos desarrollos, que para las empresas inmobiliarias logísticas e industriales ha tenido al menos dos efectos positivos: subida de rentas y altas ocupaciones.

 

Fibras Prologis Terrafina MacQuarie 1

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En estas líneas vamos a analizar las fibras Prologis, Terrafina y MacQuarie, que dominan ese mercado. En el caso de Fibra Macquarie utilizaremos los datos de su cartera industrial, que supone el 82,6% de sus ingresos, excluyendo a efectos de comparación los datos relativos a sus intereses en centros comerciales y oficinas.

 

Las tres compañías tienen se parecen en muchos aspectos, pero en el último año han tomado actitudes diferentes: Prologis y MacQuarie, contención; Terrafina, expansión:

 

Fibras Prologis Terrafina MacQuarie 2

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Si la operación que Terrafina tiene en curso (pendiente de la aprobación de Comisión Federal de Competencia Económica), para adquirir por USD 220 millones, 20 propiedades adicionales en el norte de México, con una SBA de 315.000 m2, se va a distanciar de sus rivales.

 

Terrafina ha acometido la segunda mitad del ejercicio con una ampliación de capital de 183,6 millones de CBFIs (de 607,4 millones a 791 millones, un 30,2% de incremento de capital), que a valor actual son MXN 5.408 millones (USD 283,5 millones). Como todavía no ha realizado esa inversión su endeudamiento neto ha disminuido drásticamente. Al 30-9 tenía MXN 6.658,7 millones, USD 365,9 millones en efectivo. En los términos definidos por la CNBV (deuda total / activo total), tiene un apalancamiento del 41,2%, que no debería cambiar con la adquisición arriba citada, puesto que ya tiene su importe en caja. Nótese la similitud de talla en el inmobiliaria industrial de las tres:

 

Fibras Prologis Terrafina MacQuarie 3

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Suerte diversa en cuanto a resultados. Bien en general en la parte operativa con subida general del AFFO acumulado de los nueve primeros meses (aunque no conseguimos ver el acumulado del año para Terrafina). Pero por debajo de la línea operativa las tres reciben algunos golpes duros en cuanto a valoraciones. El que más MacQuarie, que tiene una pérdida acumulada en los 9 meses de MXN 4.114 millones. Discutible cómo pudo tener en los 9 primeros meses de 2016 un beneficio por el mismo concepto de 3.831 millones. Una volatilidad en los valores de los que ya nos gustaría entender las causas. Prologis lleva una pérdida por valoración de inmuebles de MXN 630 millones en los nueve meses. Y Terrafina, por su parte, pérdida de MXN 647 millones en la valoración de su deuda.

 

Fibras Prologis Terrafina MacQuarie 4

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Estos son los valores de AFFO por CBFI, proyectando los tres trimestres al año:

 

Fibras Prologis Terrafina MacQuarie 5

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De esos valores proyectados y las cotizaciones actuales se deduce la relación P/AFFO:

 

Fibras Prologis Terrafina MacQuarie 6

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En conclusión: Prologis y Terrafina muy semejantes en Bolsa. Capitalización prácticamente idéntica y relación P/AFFO muy próxima. Si Terrafina consigue poner a trabajar bien su mucha liquidez actual, superará a Prologis en tamaño. Ya está por encima en la parte operativa. Macquarie parece estar barata. Penalizada posiblemente por las discrepancias con su valoración, porque su rendimiento operativo es el mejor de las tres. Salvo sorpresas, nos parece la mejor oportunidad.


 


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    Reflexiones inmobilia… noviembre 8, 2017