14 Oct

FIBRAs mexicanas y SOCIMIs españolas

Las FIBRAs mexicanas, Fideicomisos en Infraestructura y Bienes Raíces, son el canal principal de inversión colectiva en México. Reguladas a partir de 2010, su “explosión” se ha producido a partir de 2.012, pasando su capitalización conjunta en la Bolsa Mexicana de Valores de 3 FIBRAs en ese año, con US$ 5.300 millones, a 6 en 2013 por US$ 13.200 millones y a 8 en 2014 por US$ 18.100 millones.

 

fibras mexico socimi

 

Ese crecimiento acelerado tiene una cierta justificación en la situación del mercado de alquileres comerciales en México en relación con su entorno. En 2014 los alquileres en el mercado industrial eran un 65% menos que los de Brasil o un 30% que los de Chile o Panamá. La percepción por el gran público de la oportunidad que supone poseer fracciones de producto en renta en un mercado con potencial al alza muy superior a la inflación, ha hecho que la captación de recursos haya sido tan exitosa. Con dos principales FIBRAs hoteleras, FIBRA Inn y FIBRA Hotel, el mercado de transacciones hoteleras pasó de US$ 100 millones en 2009 a US$ 600 millones en 2013. A destacar el gigante FIBRA Uno, con 3.142.000 m2 de SBA, ocupaciones por encima del 90% en todos sus sectores y capitalización US$ 6.757 millones.

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Pero… el 2015 no va bien… (“Se les terminó el gas”, dice la prensa). FIBRA Uno acumula una caída del -13,52% en lo que va de año, comparado con una ganancia del sector en su conjunto del +15,98% en 2014. Una volatilidad que no es positiva. ¿Explicación?

 

Pues hay quien dice que es porque están tardando más de la cuenta en materializar adquisiciones. Pero se debería valorar otra posibilidad: que el crecimiento acelerado conlleva un efecto marginal de pérdida de calidad de los activos adquiridos. Y asegurar la rentabilidad por dividendo a largo plazo es la primera responsabilidad del gestor de un fondo inmobiliario. La disponibilidad de recursos financieros supone un “driver” de crecimiento que hace tomar decisiones sobre inmuebles que en otras circunstancias se habrían pensado dos veces y la cotización en bolsa y la consiguiente relación con inversores puede estar demasiado enfocada a la revalorización.

 

¿Puede suceder algo así en España? Posiblemente no todavía, pero sí es cierto que hay una cierta carrera en el “a ver quién llega antes” en las compras.

 

Finalmente valdría la pena reflexionar e intentar trasmitir a los inversores la idea de que tanto FIBRAs como SOCIMIs son vehículos para obtener dividendos y en los que la revalorización es un “premio”. Contrariamente a lo que sucede en los valores de la renta variable en bolsa, que son percibidos por muchos como una forma de asegurarse un dividendo, cuando debería apuntarse más a la capitalización –y consiguiente revalorización- de las empresas. En otras palabras, se “especula” (a buenas) con empresas, se “ecualiza” el ingreso con fondos inmobiliarios. Les deseamos que acierten con una buena mezcla.

 


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