03 Feb

Fibras mexicanas ¿inversión defensiva? (México)

Hace unos días escribíamos sobre la correlación y la cointegración y cómo los fondos inmobiliarios cotizados deben estudiarse de forma distinta a cómo típicamente se hace con otros valores mobiliarios en que priman los resultados a corto y medio plazo. En el inmobiliario debe mirarse a los inmuebles subyacentes, cuya verdadera ganancia debe ser contemplada en el largo plazo, al igual que hace un inversor individual cuando compra un inmueble en particular. Y también hacíamos una comparación entre la valoración de las SOCIMIs (los REITs españoles), frente al índice selectivo de la Bolsa de Madrid, el Ibex 35, con el resultado de que durante 2015 las SOCIMIs habían protegido a sus inversores frente a las caídas del resto de la Bolsa, con diferencias positivas en algún caso notables a favor de los valores inmobiliarios.

Nos ha parecido interesante realizar un ejercicio semejante con las Fibras mexicanas (9 Fibras mexicanas han cotizado el año completo frente a las 4 SOCIMIs que lo han hecho en España), enfrentadas con el índice IPC de la Bolsa Mexicana de Valores. El resultado es diverso, como puede verse en el siguiente cuadro:

 

fibras mexicanas

 

Veámoslo en base 100 al 31-12-2014:

 

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fibras mexicanas

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Fibras mexicanas; salvo excepciones, no superan a la renta variable

Parece pues claro que la situación es distinta a la de España y no se puede decir que, en general, las Fibras mexicanas hayan ofrecido un resultado mejor que el resto de la renta variable, que por otra parte ha terminado el año a la par de como empezó. O sea plana. La excepción, durante 2015, la pequeña Fibra Monterrey, un 11,09% mejor que el índice IPC y Fibra Danhos, un 6,04% mejor. En el otro extremo Fibra Hotel, un 23,46% peor que el índice. Fibra Macquarie, 4,11% peor y, significativamente por su tamaño, Fibra Uno, un 3,42% peor. En enero ha habido suerte diversa, con casi todas la Fibras perdiendo terreno frente al IPC, salvo Fibra Monterrey, Fibra Prologis y Terrafina.

Con resultados al 30 de septiembre casi vale la pena esperar a las cuentas anuales de las Fibras mexicanas, pero será interesante estudiar las razones de este comportamiento cuando tengamos cifras más completas. Como adelanto, Fibra Uno explicaba en sus cuentas al 30-9 que ha sufrido en los nueve meses un deterioro de 3.489 millones de pesos (US$ 204 millones) por riesgo de cambio y como consecuencia su beneficio neto había caído el 15,5% frente a igual período de 2014. Aunque Fibra Uno no está muy endeudada (32,14% de su total activo), la proporción de su deuda financiera denominada en dólares americanos (51,4% del total), le está haciendo daño. Fibra Danhos, por el contrario, opera sin deuda. Pero también lo hace Fibra Hotel, por lo que para encontrar las razones de su deterioro bursátil habría que escudriñar más a fondo.

En suma, teóricamente las Fibras mexicanas sí son valores defensivos, pero en 2015, salvo excepciones, no se han comportado como tales en ese corto horizonte temporal. Hay que estudiar su largo plazo más allá de la cuenta de resultados, analizando a fondo su estrategia de inversión, calidad y naturaleza de los activos –ocupaciones, rentas, revPAR en el caso de los hoteles- y apalancamiento y riesgo de cambio entre ingresos y deuda. Puro análisis inmobiliario.


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