25 Nov

FibraHotel, Fibra Inn y los “hospitality REITs” (México)

FibraHotel, Fibra Inn. Es interesante, para ponernos en situación, conocer algo sobre “hospitality REITs” en Estados Unidos. La visión financiera más clara la da el “Dow Jones U.S. Hotel & Lodging REITs Index” [símbolo DJUSHL], que se inició el 23-6-2008. Lo componen once fondos, con una capitalización total de US$ 43.500 millones (datos a fin de octubre 2015), entre los que el más grande capitaliza US$ 13.000 millones (el gigante Host Hotels & Resorts, 106 hoteles, 55.252 habitaciones, ocupación media 77%, RevPAR US$ 162). El más pequeño US$ 1.900 millones.

Llevan un mal año en 2015, con una rentabilidad negativa acumulada de -17,72%, pero eso después de ofrecer un rendimiento excelente en los últimos cinco años: un +30,10% en 2014, un 7,29% anualizado en los últimos 5 años, y un 4,49% desde 2008. PER medio 24,04, rentabilidad por dividendo 4,51%. Uno de los mejores sectores en inversión inmobiliaria en Estados Unidos.

Y hay algunos casos sueltos de REITs pequeños -fuera del índice-, caso de Sotherly Hotels [símbolo SOHO], que capitaliza poco más de US$ 100 millones, que es propietario de un puñado de hoteles operados por Hilton y Marriott y ha ofrecido una rentabilidad total del 224% los últimos cinco años. O Strategic Hotel and Resorts [símbolo BEE], un fondo muy apalancado que se creó en 2008, que no ha pagado dividendo desde entonces pero que acumula una revalorización del 208% en los últimos cinco años. Por eso no extraña que ande ahí metido Bill Gates a través de su fondo Cascade Investment y que se hable de una posible venta.

O sea que no mal para sus inversores particulares, al menos en Estados Unidos, que pueden ser propietarios –parciales, cierto- de un tipo de inmueble que está normalmente fuera de su alcance y obtener rentabilidades interesantes.

En cuanto a México, estamos en otra dimensión, con FibraHotel que capitaliza por US$ 490 millones y Fibra Inn, US$ 341 millones, que son cifras todavía modestas, pero también interesa saber cómo van.

FibraHotel y Fibra Inn; comportamiento

FibraHotel [Ticker FIHO12] ha tenido un mal comportamiento en bolsa, con una rentabilidad negativa del -23,99% en el último año y una rentabilidad por dividendo de únicamente el 1,55%. Si a ello se suma que el peso mexicano ha perdido el 17% frente al dólar USA en los últimos 12 meses, debe admitirse que el ejercicio no ha sido bueno. Bien es cierto que FibraHotel está todavía en fase de consolidación, ya que su IPO se realizó hace ahora tres años y la empresa ha estado ocupada en armar su estrategia territorial que todavía no es completa. Explota actualmente 57 hoteles con 7.777 habitaciones, de las que el 65,9% son de lo que denomina “servicio selecto” (Fiesta Inn, del Grupo Posadas) y el 23,2% de “servicio limitado” (One). Tiene además 14 hoteles en construcción con otras 1.896 habitaciones. Tasa de ocupación 60,5%, RevPAR US$ 33,08. El objetivo inmediato es alcanzar los 100 establecimientos, pero sobre todo, como bien dice el “leit motiv” de su memoria anual: “Keep calm and increase RevPAR…”. Hay progreso, aunque algo despacio.

En cuanto a Fibra Inn [Ticker FINN13] el rendimiento del último año es negativo en -13,72% y la rentabilidad por dividendo del 5,59% es satisfactoria. Fibra Inn, basada en Monterrey, realizó su IPO en la BMV en marzo de 2013 pero nace de una relación de más de veinte años entre el grupo promotor, los fundadores de Hoteles Óptima, y los grupos IHG (Holiday Inn y Crowne Plaza), del que tiene la franquicia para México, Wyndham (Marriott), Hilton (Hampton Inn) y Starwood. Apuesta, así pues, por los abanderamientos USA. Opera 13 hoteles con 1.733 habitaciones y tiene otras 949 habitaciones en desarrollo en 4 hoteles nuevos y reforma de 4 existentes. Ocupación media, 59,6%, RevPAR US$ 36,71.

En suma, con un 64% de hoteles independientes en México, estas dos fibras representan el 6,5% del stock de habitaciones urbanas en el país, con lo que tienen espacio para crecer y deberán hacerlo. La cuestión es cómo, porque a nivel operativo las ocupaciones e ingresos por habitación son todavía susceptibles de mejora. Estrategia, estrategia…


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